マンション売却で失敗しないためには
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①はじめに
中古マンションの売却は、人生でそう何度も体験するものではありません。
高額な取引なだけに、失敗は避けたいものです。
しかし、マンション売却に関する知識が不足していると失敗につながりやすくなります。
失敗を回避するために、マンション売却のポイントを流れと共にお伝えいたします。
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②マンション売却の流れ
マンション売却は大きくわけて「前準備」、「不動産会社との媒介契約」、「売却活動」、「売買契約・引き渡し」の4つのフェーズに分かれています。
この流れを前もって理解しておきますと、手続きや買い手への対応がスムーズになります。
それでは、マンション売却の流れをフェーズごとに見ていきましょう。
フェーズ1.「前準備」
まず、最初に行う準備は、マンションの相場調べと必要な書類のチェックです。
中古マンションの価格は、主に「立地」、「築年数」、「広さ」、「部屋位置」、「管理体制」の5つがポイントとなります。
売りたいマンションと同じような条件のマンションを探し、価格をチェックしてみましょう。
また、マンション売却では手続きに沢山の書類が必要となります。
特に、マンションの権利書は、前もって保管場所を確認しておきましょう。
フェーズ2.「不動産会社との媒介契約」
次は、マンションの売却を依頼する不動産会社と契約を結びます。
その前段として、マンションの査定を不動産会社に依頼します。
不動産会社を選ぶコツは、複数の会社に査定を依頼することです。
各社の査定額を比較し、相場から極端に離れていないものを選びましょう。
そして、選んだ会社と媒介契約を締結します。契約は主に3種類から選ぶことができます。
・「一般媒介契約」
・「専任媒介契約」
・「専属専任媒介契約」
それぞれにメリット・デメリットがありますので、契約時に内容を確認してください。
フェーズ3.売却活動
媒介契約を締結し、売却活動がスタートします。
売却活動は、主に内覧対応になります。
内覧とは、マンションの購入希望者に、実際に物件を見てもらうことです。
マンションの買い手にとっては、この内覧が大きな判断材料です。
水回りや押入れなど隅々まで確認されるので、内覧の前にはしっかりと掃除しておくことをオススメします。
ハウスクリーニングサービスを利用するというのも一つの手です。
フェーズ4.売買契約・引き渡し
内覧が終わり、買い手が購入希望条件を提示し条件が折り合うと、いよいよ売買契約に移ります。
買い手によっては内覧が終わったタイミングですぐに購入申込をすることもありますが、通常、内覧から1～2週間を経て購入を決定します。
契約の進行や手続きに関しては、不動産会社との媒介契約の一環のため心配は要りません。
必要な書類を揃えて契約を結んだら、引っ越しやローン解約などの手続きを済ませて、引き渡し完了となります。
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③マンション売却にかかる費用
マンション売却には、主に以下の費用が必要になります。
・仲介手数料
・税金（譲渡所得税、印紙税など）
・ローン返済費用（ローンが残っている場合）
・その他費用（登記費用や引っ越し費用など）
例えば、仲介手数料は上限が決まっていますので事前におおよその額を計算できます。
もし、2,000万円でマンションを売却した場合は、仲介手数料は約72万円になります。
（※売却価格400万円以上の場合の簡易計算式「売却価格×3％＋6万円＋消費税＝仲介手数料」）
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④よくある失敗例、それらの回避方法
マンション売却でよくある失敗例と、それぞれの対策をまとめました。
その1.不動産会社選びに失敗している
マンションを売却するうえで、不動産会社選びはとても重要です。
不動産会社の選定を誤ると、大幅な値下げにもつながりかねません。
対策
フェーズ２でもお伝えいたしましたが、不動産会社選びで失敗しないために大事なことは、複数の会社に査定を依頼するということです。
このとき、一番高い額を付けた会社を選べば良いというわけではありません。
査定はあくまで不動産会社による売却予想額です。
この額があまりに相場と離れていると、いつまでたってもマンションは売却できません。
あらかじめインターネットなどでご所有マンションと同スペックのマンション相場を調べておき、査定額が大きく離れている場合はその根拠を確認しましょう。
この点、弊社のような不動産買取業者にマンションをそのまま売却することもオススメします。
その2.売却に十分な時間を確保できていない
マンション売却にかける時間が短すぎると、焦って値下げすることにより損をしてしまいかねません。
1ヶ月程度しか時間がない、といった状況では、適切な価格で売却することが難しい場合もあります。
対策
マンションの売却には、通常3～6ヶ月ほどかかります。
不動産会社選びや情報収集のことを考えて、6ヶ月前には動き始めることをオススメします。
また、マンションの売却は時期にも左右されます。
年末やお盆などは不動産会社も休みになるため、なるべく避けた方が良いでしょう。
逆に、期末や年度末は買い手が付きやすくなる傾向があります。
弊社のような不動産買取業者であれば、短期間での売却にも適正価格でご対応が可能です。
その3.売却価格の最低ラインを決めずに売ってしまう
中古マンション業界では、値下げ交渉は珍しいことではありません。
売却の最低ラインをあらかじめ決めずにいると、買い手の交渉力が高かった場合に大きく値下げされてしまうおそれがあります。
交渉に引きずられてずるずると値下げしてしまうと、ほとんど利益が出ないといったことも起こりかねません。
対策
マンションを売却するときは、あらかじめ不動産会社と相談して売却最低価格を決めておきましょう。
また、住宅ローンが残ったままにマンションを売却する場合、ローンの残額を確認しておく必要があります。
マンションの売却額がローンの残額よりも安くなると、赤字になってしまうからです。
売却最低価格はローンの残額を返済できるラインに設定しましょう。
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⑤不安な場合は不動産買取業者がオススメ
大前提として、マンションは買い手がつかないと売ることはできません。
そのため、3～6ヶ月の間、積極的に売却活動を行う必要があります。
◆短期間で売却したい
◆周囲の人に売却活動をしているのを知られたくない
◆室内の内覧に何度も立ち会うのに抵抗がある
という方には、不動産買取業者の利用をオススメいたします。
不動産買取業者に売却するメリット
・売却完了までの日数が短い
買取業者にそのまま売却可能なため、買い手がつくまで何ヶ月も待つ必要はございません。
また、一般のお客様が購入する際のように、住宅ローンを利用しないので、売買契約をした後でのローンキャンセルもございません。
売却に係る諸費用を抑えられる
不動産買取業者にご売却の際は、改修やハウスクリーニングなど必要ございません。
仲介手数料も不要ですので、費用を安く抑えることができます。
周りの人から知られずに売却できる
仲介業者に依頼するマンション売却は、買い手をつけるために積極的に広告を打ち出すことが多く、周囲の人にも知られてしまうリスクがあります。
しかし、買取業者であればマンションをそのまま購入するため、広告を出す必要がありません。
そのため、誰にも知られずにマンションを売却することができます。
室内の状態が査定額に影響しない
また、弊社は物件をリノベーション（改修）前提で買い取ります。
そのため、室内の状態は査定価格には影響いたしません。
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⑥まとめ
ここまで様々なマンション売却のポイントをお伝えいたしました。
マンション売却で失敗しないためには、売却の流れとポイントを押さえ、
不動産会社（弊社のような買取業者、又は仲介業者）をニーズに合わせて選定することをオススメいたします。
尚、弊社では幅広いニーズにお応えすべくご対応しております。
ご売却をお急ぎの方、お部屋のお片づけが必要な方、他社様で買取を断られてしまった方、法律問題を抱えている方等、
お困りの方は、是非一度、弊社へお問い合わせください。
