東京でマンションの買い取りなら| リアルリンク・アネックス https://reallink.co.jp Mon, 18 Dec 2023 04:22:51 +0000 ja hourly 1 https://wordpress.org/?v=6.2.2 年末年始休業のお知らせ https://reallink.co.jp/%e5%b9%b4%e6%9c%ab%e5%b9%b4%e5%a7%8b%e4%bc%91%e6%a5%ad%e3%81%ae%e3%81%8a%e7%9f%a5%e3%82%89%e3%81%9b-2/?utm_source=rss&utm_medium=rss&utm_campaign=%25e5%25b9%25b4%25e6%259c%25ab%25e5%25b9%25b4%25e5%25a7%258b%25e4%25bc%2591%25e6%25a5%25ad%25e3%2581%25ae%25e3%2581%258a%25e7%259f%25a5%25e3%2582%2589%25e3%2581%259b-2 https://reallink.co.jp/%e5%b9%b4%e6%9c%ab%e5%b9%b4%e5%a7%8b%e4%bc%91%e6%a5%ad%e3%81%ae%e3%81%8a%e7%9f%a5%e3%82%89%e3%81%9b-2/#respond Mon, 18 Dec 2023 04:20:02 +0000 https://reallink.co.jp/?p=2380 弊社は、誠に勝手ながら年末年始の下記の間を休業とさせ頂きます。期間中何かとご不便をおかけいたしますが、ご了承頂きますようお願い申し上げます。 尚、休業期間中も電話は転送設定となっておりますので、お急ぎの場合はお電話にてご […]

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弊社は、誠に勝手ながら年末年始の下記の間を休業とさせ頂きます。
期間中何かとご不便をおかけいたしますが、ご了承頂きますようお願い申し上げます。

尚、休業期間中も電話は転送設定となっておりますので、
お急ぎの場合はお電話にてご連絡頂ければ幸いです。

【休 業 期 間】
2023年12月30日(土)~2024年1月3日(水)
※2024年1月4日(木)より通常通り営業いたします。

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マンション買取を行う場合に気を付けるべきリスクやトラブル https://reallink.co.jp/column-21/?utm_source=rss&utm_medium=rss&utm_campaign=column-21 https://reallink.co.jp/column-21/#respond Mon, 03 Apr 2023 02:07:10 +0000 https://reallink.co.jp/?p=1650 1.マンション買取で感じやすいリスクや、起こりがちなトラブルについて  1-1.買取額が低いと感じる  1-2.リノベーションしたのに安い買取価格だった  1-3.悪徳業者に買取依頼をしてしまった  1-4.後から手数料 […]

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1.マンション買取で感じやすいリスクや、起こりがちなトラブルについて
 1-1.買取額が低いと感じる
 1-2.リノベーションしたのに安い買取価格だった
 1-3.悪徳業者に買取依頼をしてしまった
 1-4.後から手数料などの費用を請求された
 1-5.相場よりも極端に低い価格で買い取りされた
 1-6.契約を取り消そうとしたらクーリングオフができなかった
2.マンション買取を成功させたい!おさえておくべきポイント3つ
 2-1.契約のときは、内容をきちんとチェックする
 2-2.だいたいの相場を知っておくと安心
 2-3.マンション買取の経験が豊富な業者に依頼すること
3.まとめ

所有するマンションを手放すとき、不動産会社に買主を見つけてもらう「仲介による売却」、そして不動産会社が直接買ってくれる「買取」という2つの方法があります。

転勤で家を離れるケース、空き家となっているため売却したいケース、離婚のために現金化した方がいいケースなどでは、いつ売れるか分からない一般的な仲介による売却よりも、後者の「買取」が選択肢にあがるかもしれません。

ただ、依頼する業者選びの失敗や買取についての知識がないことで、後悔するリスクも…。

そこで、今回の記事では、マンション買取のときに起こりがちなトラブルやリスク、そしてマンション買取を成功させるためのポイントに詳しくお伝えしていきます。

1.マンション買取で感じやすいリスクや、起こりがちなトラブルについて

まずは、マンション買取のリスクやトラブルについて、よくある事例をご紹介します。

1-1.買取額が低いと感じる

売りたいマンションの相場がある程度イメージできている場合、マンション買取の査定額に「価格が低い」と感じることがほとんどです。ケースバイケースですが、仲介で売るときの6~8割程度の額を提示されることが多いでしょう。

そもそも買取の場合、買い取った業者が再び売ることが目的となっているため、それも考慮された買取額となっています。一般的な売却を想定した価格と比べると、どうしても低く感じてしまうのが普通です。しかし「築年数が古い・劣化している」など、一般では売りづらいマンションも買取してもらえるため、メリットは大きいです。

買取額は不動産会社によって異なります。物件に価値を高めて再販できるような豊富な実績がある不動産業者の方が、少しでも価格的には満足できる可能性があるでしょう。

1-2.リノベーションしたのに安い買取価格だった

仲介で売却する場合、「リフォームして物件の価格を高めて売却につなげよう」と売却前にリフォームやリノベーションをするケースもあるでしょう。古いマンションは、リノベーションで新しい雰囲気になると買い手が見つかりやすくなり、リフォームしたことは結果的にプラスになることもあります。

しかし、買取で手放す場合は、基本的にリフォームなどは不要です。買取業者はそもそも「そのままの状態」でも買い取ってくれるため、リフォームしたからと買取価格がアップすることもありません。

買取を考えているときは、コストをかけずにまずは一度査定してもらいしょう。

1-3.悪徳業者に買取依頼をしてしまった

買取額を高く提示され、よく分からないまま契約したら「悪徳業者だった」というケースもあります。ひどければ、「マンションの権利を奪われてしまったうえ、入金もされなかった」という手口で被害に遭う可能性もあります。

1-4.後から手数料などの費用を請求された

買取の場合、不動産業者が直接“買主”となるため、仲介で売却するケースで必要な「仲介手数料」はかかりません。

通常の「仲介による売却」でかかるような手数料はかからないのに、「コンサルタント料」や「事務手数料」などと言われて、訳の分からない費用を請求されるトラブルもあります。

1-5.相場よりも極端に低い価格で買い取りされた

前述したように、マンション買取は一般的な売却と比べて6~8割程度と低いです。しかし、それよりも著しく低く価格の買取額を提示されるケースもあります。

買取額については、基本的に物件の状態だけでなく、立地や周辺環境などさまざまなことが考慮されるものです。ただ、買取額の査定方法については、一般的なルールがあるわけでもなく、買取業者ごとの判断。そのため、何かしらの理由を並べて極端な金額を提示して買取されるケースもあります。

1-6.契約を取り消そうとしたらクーリングオフができなかった

クーリングオフ制度は、一般消費者が買った商品やサービスについて一定期間なら契約を解除できるものです。しかし、不動産買取のように「売主が一般消費者、買主が事業者」はこれにあてはまらず、クーリングオフ制度での契約解除はできません。

「解除するなら違約金を払うように」などと言われかねないので注意が必要です。

2.マンション買取を成功させたい!おさえておくべきポイント3つ

少しでも早く現金化できるとあって、「できるだけ早く売りたい」という背景を抱えた人に不動産買取はおすすめできる方法です。しかし、その“早く売りたい”という部分にだけ意識が奪われ、知識も持たずに安易な売却をすると失敗や後悔につながります。

マンション買取を成功させるためにおさえておきたいポイントをまとめてみました。

2-1.契約のときは、内容をきちんとチェックする

一般的な売却よりも手間がかからないとあって、急いで手放したいとき買取はメリットがあります。しかし、大切な不動産を手放すことは「一般的な売却」「買取」のどちらだとしても、丁寧に慎重に行うことが大事です。

専門的な用語が小さく書かれた契約書は読むのが難しいですが、契約に関して重要なことが記載されていますのでしっかりチェックしましょう。契約後に「思っていたのと違うから解約したい」、売却後に「やっぱり返して欲しい」と申し出ても、簡単に元には戻れません。

「買取価格はいくらくらいか」
「いつ入金されるか」
「不要なオプションがつけられていないか」
などをきちんと読み、分からない点は質問して安心して手放せるようにしましょう。

2-2.だいたいの相場を知っておくと安心

不動産買取の実績があまりない会社や、いわゆる悪徳業者などの場合、相場を無視したような金額を提示するケースがあります。しかし、売主側で相場さえも知らないと、それが「正当ではないのでは?」という見当さえつかないかもしれません。

そこで、ある程度の“相場”をおさえておくことが大事です。

お伝えしたように、一般的な不動産売却の6~8割ほどと言われているのが買取相場です。間取りや築年数、立地など、近隣の売り出し情報から売ろうとするマンションに近いものを参考にするのもいいでしょう。

また、国道交通省「土地総合情報システム」では、実際に行われた不動産の取引価格を知ることができます。

国土交通省
https://www.land.mlit.go.jp/webland

2-3.マンション買取の経験が豊富な業者に依頼すること

マンション買取では、相場よりも価格が低いリスクがあります。不動産業者は、買い取ったマンションに手を加えて“再販”するためです。

マンション買取を中心として行っている業者の場合、買取後に再販することを得意としていることから、不慣れな買取業者よりも高く買い取ってくれる可能性もあります。

3.まとめ

マンション買取は、一般的な売却よりもスピーディー。特に、古いマンションは一般的な売却で売るよりも、買取で手放した方が価格面でも期間面でも安心感があります。

しかし、何も知識がないばかりに後悔や失敗をしてしまうリスクもあります。買取によるトラブルは、優良とは言えない業者に依頼してしまった場合に多いです。

リアルリンク・アネックスは、東京、埼玉、千葉、神奈川を中心として、マンション買取を行っています。特に、築年数の古いマンションの買取実績も豊富です。

「買取について不安がある」「どのくらいで買い取ってもらえるか査定してもらいたい」など、マンション買取のご相談はリアルリンク・アネックスにお気軽にお問い合わせください。

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古い家の放置はデメリットばかり!古いマンションの活用方法で困ったときに知っておくべきポイントを徹底解説 https://reallink.co.jp/column-20/?utm_source=rss&utm_medium=rss&utm_campaign=column-20 https://reallink.co.jp/column-20/#respond Mon, 06 Mar 2023 01:49:51 +0000 https://reallink.co.jp/?p=1636 1.古い家を放置すると起こるデメリット5つ  1-1.設備が劣化していく  1-2.何かが起こっても気づかず、周囲に迷惑をかける可能性  1-3.管理費・修繕積立金の支払いは続く  1-4.古いマンションは空き室が増えて […]

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1.古い家を放置すると起こるデメリット5つ
 1-1.設備が劣化していく
 1-2.何かが起こっても気づかず、周囲に迷惑をかける可能性
 1-3.管理費・修繕積立金の支払いは続く
 1-4.古いマンションは空き室が増えて資産価値が下がる
 1-5.将来的にどんどん売りづらくなる
2.古い家を放置せずに活用する方法とは
 2-1.管理会社に頼んで管理をしてもらう
 2-2.買う
 2-3.売る
 2-4.買取してもらう
3.まとめ~古い家なら買取がおすすめ

1.古い家を放置すると起こるデメリット5つ

冒頭で、古い家の放置にはデメリットが多いことをお伝えしました。特に、古いマンションの場合に焦点をあてて、代表的なデメリットを5つご紹介します。

1-1.設備が劣化していく

古い家を放置して起こるデメリットは、設備の劣化です。

キッチンや浴室、トイレなど、水を使う設備は、毎日使っていることで機能が保たれています。しかし、長い間使わずにいると、配管も錆び、水質も変化。設備そのものもひどく劣化していきます。

古い家を放置している場合でも、定期的に設備を動かす、水を出すなどをしていれば、トラブルを予防できます。ただ、ずっと放置すると設備は老朽化が進み、やがて破損を起こす可能性もあります。

また、築年数が古い家の場合、今のような耐久性の高い配管を使っていないこともあり、劣化しやすい、破損しやすいこともあるので注意しなければなりません。

1-2.何かが起こっても気づかず、周囲に迷惑をかける可能性

戸建て住宅と違って注意したいのが、マンションは壁や床を通じて、ほかの世帯と接している点です。

放置している部屋で何かが起こると、上下の部屋、左右の部屋にダイレクトに迷惑をかけるでしょう。長期的に使わない給排水管が劣化・破損すれば、それが下の階へ水漏れを起こす可能性もあります。

空き家は管理のために電気契約は残しているケースが多いですが、ブレーカーを下げ忘れている場合、湿気やホコリなどが原因で起こるコンセント火災も怖いです。漏電が引き金となった火事も考えられます。人が住んでいないと異変にもすぐに気づかず、周囲の人に多大な迷惑をかける可能性があります。トラブルが大きくなれば、賠償責任問題にまで発展します。

1-3.管理費・修繕積立金の支払いは続く

マンションの場合、空き家で放置して住んでいなくても、所有している限り「管理費・修繕積立金」は払わなければなりません。

ただ、古いマンションの空き家の場合、「所有者と連絡がつかない」というケースもあります。すると、残った居住世帯や、空き家の持ち主のなかでも連絡がつく人などだけからの徴収となり、世帯あたりの負担も増えるかもしれません。

また、築年数が古くなると修繕すべき箇所が増え、管理費不足問題から値上げされることもあるでしょう。

1-4.古いマンションは空き室が増えて資産価値が下がる

築年数が古いマンションの場合、放置する理由で多いのが「親から相続した実家」というケースでしょう。同じ年代の人が多く住んでいたマンションでは、やはり相続によって空き家が多いかもしれません。

すると、いずれ同様の空室が増え、マンションに居住する世帯もぐんと減ります。管理組合の資金不足問題も起こり、マンション自体に価値がなくなってくるでしょう。

1-5.将来的にどんどん売りづらくなる

古い家と分かっていながら放置すると、さらに経年劣化が起こります。

そもそも中古マンションを買うとき、築年数を重視する人も多いので「古い家」という時点で売りづらいでしょう。マンションの管理組合がしっかりと機能してメンテナンスが適切にされていれば、一般的に古いと言われる年数でも買い手を見つけられる可能性もあります。

ただ、築年数が古くなってくると居住者の年齢層も高まり、管理不十分となる可能性もあります。放置するほどに、売れる可能性がどんどん低くなり、売りづらくなってしまうでしょう。

2.古い家を放置せずに活用する方法とは

次に古いマンションを放置せず、どうやって活用できるか見ていきましょう。

2-1.管理会社に頼んで管理をしてもらう

古い家を放置すると劣化やトラブルのリスクが高まるだけですから、定期的に掃除やお手入れが必要です。ただ、「遠方で往復が大変」「忙しくて頻繁に行けない」の場合は、専門の管理会社に依頼する方法があります。

依頼先や料金によって管理内容は異なりますが、換気や簡易的な掃除、通水、カビの確認などの管理を行ってくれるケースが多いです。

月1~2回程度と管理の頻度は少ないものの、古い家を放置しておくよりは安心感が得られます。

ただ、月々の管理費用はもちろん、電気や水道の基本料金、固定資産税といった支払いは続きます。

2-2.貸す

古い家は空き家となっていることで劣化や周囲への迷惑などのリスクが高まるので、人に貸し出すのもいいでしょう。誰かに住んでもらえば、換気や掃除など日々管理してもらえます。家賃収入が得られるのがメリットです。

ただ、いったん賃貸借契約を結んだ場合、今後事情が変わって「売りたい」という気持ちになったとき、貸主の一方的な事情で借主に退去してもらえないデメリットがあります。

2-3.売る

現段階で活用法を見出せないからと放置を続けると、ますます老朽化が進み売りづらくなるでしょう。古い家を放置してコストがかかって将来的に「負の財産」と感じてしまうなら、いっそのこと手放してしまった方が管理の手間もなく安心です。

ただ、「立地が良い」などの注目ポイントがなければ、古いマンションは売りづらいです。

2-4.買取してもらう

一般的な売却の場合、売れるまで待つことになります。ただ、いつ買い手が見つかるか分からずに待つのは大変です。その間、放置していればどんどん傷み、周囲にトラブルを引き起こすリスクもあります。リフォームすれば売りやすくなるかもしれませんが、コストもかかるうえ、必ず買主が見つかる保証もありません。

古い家は、築年数を重ねるほどに、どんどん「売りづらい家」となります。そんなときは、「買取」がおすすめです。買取なら、不動産会社が直接買い手となってくれるので、すぐに手放すことができます。

ただ、買取後にリノベーションなどにより再販することが前提ですから、仲介で売るよりも、売却価格としてはどうしても低くなるでしょう。

しかし、「立地があまりよくない」「築年数が古い」「部屋が傷んでいる」という、通常では売りにくいような古い家でも、買取ならば確実に手放すことができます。

3.まとめ~古い家なら買取がおすすめ

古い家は、空き家で放置すると「劣化する」「周囲に迷惑をかける」「管理の手間やコストがストレス」など、デメリットばかりでいいことはまったくありません。

しかも、そうやって放置を続けるほどに深刻なトラブルが起こる可能性が高まるでしょう。古い家を放置しているなら、まずは「今後どう活用したいか」を考えてみてください。

また、
「今後活用する予定はない」
「管理の手間をかけたくない」
「これ以上放置して売りにくくなると困る」
「すぐにでも手放したい」
などの事情があるなら、買取をおすすめします。

当社では、東京や埼玉、千葉、神奈川を中心としてマンションの買取実績が多数ございます。築古マンションの買取をメインに行っています。古いマンションの買取でご不安を抱えているときは、ぜひリアルリンク・アネックスにご相談ください。

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【中古マンションの耐用年数】過ぎるとどうなる?耐用年数と寿命の違い、耐用年数後のマンションの売りにくさについて詳しく解説 https://reallink.co.jp/column-19/?utm_source=rss&utm_medium=rss&utm_campaign=column-19 https://reallink.co.jp/column-19/#respond Thu, 26 Jan 2023 07:19:35 +0000 https://reallink.co.jp/?p=1590 1.中古マンションの耐用年数はどれくらいか  1-1.法定耐用年数は「47年」  1-2.「寿命」とは何が違うか? 2.中古マンションの寿命に影響を与えることとは?  2-1.建築材料と施工の“品質”による  2-2.建 […]

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1.中古マンションの耐用年数はどれくらいか
 1-1.法定耐用年数は「47年」
 1-2.「寿命」とは何が違うか?
2.中古マンションの寿命に影響を与えることとは?
 2-1.建築材料と施工の“品質”による
 2-2.建築時期による耐震性
 2-3.どれだけメンテナンスを適切にしてきたか
3.中古マンションは耐用年数が来たらどうなる?
4.中古マンションの耐用年数が過ぎたら売りにくくなるのか?
5.古いマンションの売却は「買取」がおすすめ
6.まとめ

自分の判断で建て替えができる戸建住宅と違い、自分のほかにも居住者がいるマンションはそうはいきません。

「寿命がきたら建物はどうなるの?」

「耐用年数を過ぎても住めるの?」

「古くなったら資産価値はないのでは…」

など、マンションならではの“耐用年数”や“寿命”の問題は気になるものですよね。

鉄筋コンクリート造のマンションは木造戸建住宅よりは耐久性が高く、長く住むことができます。ただ、古いマンションにお住まいの場合、「耐用年数が来る前に売ってしまいたい・売れないならどうすればいいのだろう」という気持ちもあるかもしれません。

今回の記事では、中古マンションの耐用年数や寿命との違い、耐用年数が過ぎた後のことについても詳しくご説明していきます。

1.中古マンションの耐用年数はどれくらいか

まずは「耐用年数」について見ていきましょう。

1-1.法定耐用年数は「47年」

建物の法定耐用年数は、構造によって異なります。マンションのような鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造は、すべての構造のなかでも最も耐用年数が長く47年です。

「木造・合成樹脂造は22年」「木造モルタル造は20年」ですから、木造住宅と比べるとマンションは2倍以上もの耐用年数を持っている建物です。

1-2.「寿命」とは何が違うか?

「耐用年数」という言葉と、「寿命」とを混同されている人も多いようです。

・耐用年数が来たら老朽化がひどい

・いつ壊れてもおかしくない

など、“壊れる”という不安なイメージがあるかもしれません。

しかし、前述した「法定耐用年数」は、税務上の計算に使われる減価償却費を計算するためのもので、寿命とは違います。

計算上の数値ですから、耐用年数の47年を過ぎたからと言って「建物が壊れる・住めなくなる」ということではないのです。

2.中古マンションの寿命に影響を与えることとは?

「人が住めなくなるほど危険度の高い」という、本当の意味での寿命は、さまざまな要素が影響しています。

2-1.建築材料と施工の“品質”による

マンションを建てるときの建築材料の品質によっても、寿命は左右されます。

高品質なコンクリートを使い、正しい施工がされたマンションの耐久性は高まります。結果的に、不具合も起こりにくく、寿命も長いでしょう。

一方、低品質の材料から建築されたマンションは、築10数年ほどで不具合が頻発することもあります。

2-2.建築時期による耐震性

日本は地震が多い国ですから、マンションのように高層の建物は倒壊のリスクを減らすために「耐震基準」に沿った建築が行われています。

ただ、

・1981年6月1日以降に建築された場合は「新耐震基準」

・それよりも以前に建築された場合は「旧耐震基準」

と、時期によって2つの基準があり、それぞれ内容も違います。

現在の新耐震基準は、かつての旧耐震基準よりも内容が厳しくなりました。「震度6や震度7のような強い地震でも倒壊しない」という基準で建てられているので、旧耐震基準で建築されたマンションよりは耐震性が高いです。

つまり、新耐震基準の方が寿命も長いと考えることができます。

2-3.どれだけメンテナンスを適切にしてきたか

メンテナンス状況は、マンションによって異なります。

たとえば、劣化しているのにも関わらず、何も対応せずにいれば寿命は縮まります。

一方、定期的に点検をし、不具合を初期に見つけているケースなら、劣化の進行をおさえて寿命も延びます。

つまり、“管理状況の良さ”が中古マンションの寿命を決める重要な要素となっているのです。

3.中古マンションは耐用年数が来たらどうなる?

鉄筋コンクリート造のマンションは、とても強度の高い構造です。

税法上の数値である法定耐用年数が過ぎたからと言って、倒壊したり、人が住めなくなったりなどはありません。法定耐用年数の47年をずっと上回り、60年を超えるケース、なかにはもっと長い寿命を想定して作られているマンションもあります。

しかし、永遠に建物の強度が持続するわけではなく、劣化の状況によっては「建て替えるべきタイミング」がやってくるでしょう。

ただ、戸建住宅と違い、中古マンションの建て替え問題は簡単なことではありません。なぜなら、マンションの取り壊しと再建設には莫大な費用がかかるからです。

居住者が平等に負担する方法でも、一戸当たりの負担額も大きく1,000万円以上の多額費用負担があると言われています。住民の4/5以上の同意が必要ですが、「住民の年齢層が高く、資金負担が難しい」と賛同者が少なく、実現しにくいのが現状です。

そのため、「修繕を繰り返しながら寿命を延ばしていく」「マンションごと売却して居住者で利益を分け合う」といった方法を取るケースの方が現実的と言えるでしょう。

4.中古マンションの耐用年数が過ぎたら売りにくくなるのか?

さきほどもお伝えしたように、「耐用年数」と「寿命」はそもそも意味が異なります。法定耐用年数の47年を過ぎても、まだまだ問題なく住めるケースもたくさんあります。

ただ、売却する場合は、耐用年数が過ぎた物件は、築浅と比べて売りにくいのが一般的です。

立地の良さや、リノベーション済などのアピールポイントがあれば、通常の売却もできるかもしれません。しかし、売れるまでに相当の時間がかかるうえ、金額的にも大幅値引きしなければならないケースが多いです。

5.古いマンションの売却は「買取」がおすすめ

耐用年数を超えた築年数の古いマンションの場合、「買取」がおすすめです。

仲介と違って、買取は不動産業者が直接買い取ってくれる方法で、現金化が早いという特徴があります。それに、すぐに手放すことができるので、「買い手が見つかるだろうか」という心配もなく、精神的にも負担がありません。

また、通常の売却では仲介手数料がかかります。しかも、売れるまでの間に不具合があれば、修繕費用も必要になるかもしれません。

買取は、そのままの状態で手放すことができます。しかも仲介手数料も不要ですので、費用負担が軽くなります。

6.まとめ

中古マンションは、47年という法定耐用年数を過ぎても、人が居住すること自体に問題はありません。ただ、品質や建築時期、管理状況によっては「寿命」が早くやってくることもあります。

どんなマンションも、いずれは建物全体が老朽化するものですが、「耐用年数を過ぎたら住めないのでは」というイメージを持っている方もいます。そのため、耐用年数が過ぎた中古マンションは、通常の売り方では売りにくい可能性があります。

今回お伝えしたように、耐用年数を過ぎている場合は「買取」がおすすめです。

リアルリンク・アネックスは、築古マンションの買取をメインに行っていて実績が多数あります。

「耐用年数が近づいてきたけれど売った方がいい?」

「建て替えの話をチラっと聞いたけれど買取してもらえるの?」

など、中古マンションの買取でお悩みのときは、実績多数のリアルリンク・アネックスにぜひご相談ください。

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事務所移転のお知らせ https://reallink.co.jp/%e4%ba%8b%e5%8b%99%e6%89%80%e7%a7%bb%e8%bb%a2%e3%81%ae%e3%81%8a%e7%9f%a5%e3%82%89%e3%81%9b/?utm_source=rss&utm_medium=rss&utm_campaign=%25e4%25ba%258b%25e5%258b%2599%25e6%2589%2580%25e7%25a7%25bb%25e8%25bb%25a2%25e3%2581%25ae%25e3%2581%258a%25e7%259f%25a5%25e3%2582%2589%25e3%2581%259b https://reallink.co.jp/%e4%ba%8b%e5%8b%99%e6%89%80%e7%a7%bb%e8%bb%a2%e3%81%ae%e3%81%8a%e7%9f%a5%e3%82%89%e3%81%9b/#respond Mon, 05 Dec 2022 05:53:00 +0000 https://reallink.co.jp/?p=1558 平素は格別のお引き立てを賜り厚くお礼申し上げます。  この度の業務拡張に伴い、新事務所へ移転することになりましたのでお知らせ申し上げます。  これを機に社員一同気持ちを新たにし 皆様のご信頼にお応えで […]

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平素は格別のお引き立てを賜り厚くお礼申し上げます。 

この度の業務拡張に伴い、新事務所へ移転することになりましたのでお知らせ申し上げます。 

これを機に社員一同気持ちを新たにし

皆様のご信頼にお応えできるよう倍旧の努力をしてまいる所存でございますので、

今後ともご支援ご厚情を賜りますようお願い申し上げます。 

新住所】 〒112-0004 東京都文京区後楽一丁目4番14号 後楽森ビル18階

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マンション買取は費用をおさえられる売却方法?仲介との違いやできるだけ費用をおさえるコツを一挙ご紹介 https://reallink.co.jp/column-18/?utm_source=rss&utm_medium=rss&utm_campaign=column-18 https://reallink.co.jp/column-18/#respond Thu, 22 Dec 2022 02:47:04 +0000 https://reallink.co.jp/?p=1538 1.マンションを売る方法『買取』『仲介』の違いについて  1-1.売却相手  1-2.売却が終わるまでの時間  1-3.売却時の価格 2.マンション買取にかかる費用・手数料一覧 3.マンションを買取で売却するメリット 4 […]

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1.マンションを売る方法『買取』『仲介』の違いについて
 1-1.売却相手
 1-2.売却が終わるまでの時間
 1-3.売却時の価格
2.マンション買取にかかる費用・手数料一覧
3.マンションを買取で売却するメリット
4.マンション買取でできるだけ費用を抑えるコツ
 4-1.売却のタイミングは所有期間”5年”を超えてから
 4-2.譲渡所得税では特例を利用する
 4-3.事前にリフォームやハウスクリーニングをしない
 4-4.確定申告をする
 4-5.信頼と実績豊富な買取専門業者に依頼する
5.まとめ

マンション売却のとき、選択肢のひとつとなるのが「買取」という売却方法です。

不動産会社に“仲介”として入ってもらい、買主を見つけてもらう方法が一般的と思われがちですが、不動産会社に直接売る“買取”という方法もあります。古いマンションなどは、買取で売った方がお得となるケースも多いため、マンション売却時には「仲介と買取の特徴の違い」を知ったうえで検討しましょう。
また、マンション買取を任せるなら「買取が得意な不動産会社」を選ぶことが、あなたの資産を高く売るためのポイントです。
今回は、マンション買取について、費用や手数料、メリットとともに、“費用をおさえるコツ”も詳しくお伝えしていきます。

1.マンションを売る方法『買取』『仲介』の違いについて

まずは、買取と仲介の大きな違いを見ていきましょう。

1-1.売却相手

買取は、売却相手が不動産会社で「売主⇔不動産会社」という形でシンプルに売却ができます。
一方、仲介は個人が売却相手。それを探すのが不動産会社で「売主⇔不動産会社⇔買主」となります。

1-2.売却が終わるまでの時間

買取は、不動産会社が直接買うので短期間ですが、仲介は「宣伝活動~内覧~契約~引き渡し」と時間がかかります。

1-3.売却時の価格

購入希望者を広く募る“仲介”は、不動産市場の相場で売却できることがあります。一方、買取は、買取後に不動産を再販売して利益を得ることを考えているため、買取時の価格は仲介と比べるとやや低めとなるでしょう。
「不動産買取業者と不動産仲介業者の違い」の詳細はこちら

2.マンション買取にかかる費用・手数料一覧

マンション買取は、不動産会社が直接買うので“仲介手数料”が不要ですが、次のような費用がかかります。

・印紙税・・・売買契約書に貼る
・登録免許税・・・売却する際、住宅ローンが残っていた場合(抵当権が付いていた場合)抹消時にかかる
・不動産譲渡所得税・・・利益が出たときに課税される
・新居への引っ越し代・・・居住中の場合、新居の購入や賃貸、引っ越し代が必要
・住宅ローンの一括返済手数料・・・残債があるときかかるかもしれない手数料

金額や住宅ローンに関する手数料など、個々の状況で何がどのくらいかかるかは異なります。

「マンション売却にかかる税金」の詳細はこちら

3.マンションを買取で売却するメリット

仲介と比べると、マンション買取なら費用や手数料を少なくできるメリットがあります。

たとえば、仲介で売却すると市場での相場をベースに希望の売却価格に近付けることもできますが、その背景で「広告への掲載」「売りやすくするためのリフォーム・ハウスクリーニング」など売るためのコストが増えるでしょう。不動産会社への仲介手数料を売却価格に応じて支払わなければならず、結果的に「思ったよりも利益がでなかった」というケースも少なくありません。

基本的に“現状のまま”で売却ができるマンション買取なら、リフォーム費用などはかかりません。
また、宣伝活動がなく情報が知れ渡らないメリットもあり、「すぐにでも売却したい」「売却を人に知られたくない」といった人におすすめです。

4.マンション買取でできるだけ費用を抑えるコツ

マンションを売るときの費用をお伝えしましたが、少しでも費用をおさえたいですよね。そこで、知っておきたいコツをご紹介します。

4-1.売却のタイミングは所有期間”5年”を超えてから

売却のタイミングを「所有期間5年」をポイントとして考えましょう。

というのも、マンション買取で売却益が出た場合、「所有期間が5年未満なのか・それ以上なのか」で譲渡所得税の額が変わるからです。 そもそも、不動産を売った利益はその年の「所得」、所得税および住民税の対象となります。税額の計算時には、その不動産を何年所有していたかで異なる税率が使われます。

・短期譲渡所得・・・所有期間が5年未満
・長期譲渡所得・・・所有期間が5年を超える

5年に満たず、短期譲渡所得として計算された場合、税率は長期譲渡所得と比べて2倍近くにもなってしまいます。

4-2.譲渡所得税では特例を利用する

実は、買取で得た代金すべてが「利益」ではありません。売却代金から、「不動産を購入したときの費用」や「売却するときの諸費用」を差し引き、残ったのが売却益(利益)となります。
また、売却したマンションが居住用だった場合には”3000万円”を控除する特例があります。
たとえば、「自宅マンションを買取で売ったら利益が1000万円だった」というときは、特例の控除額3000万円に満たないので譲渡所得税はかかりません。「利益が4000万だった」というときは、特例の3000万円を控除した1000万円部分が課税対象となります。
特例を上手に利用して、マンション買取時の費用をおさえましょう。

4-3.事前にリフォームやハウスクリーニングをしない

不動産会社がそのまま買ってくれるとは言え、「調子の悪い設備をそのままに売ると安くなりそう」「せめて水回りだけでもハウスクリーニングをした方がいいかな」と考えるかもしれません。
買取の場合、基本的に不動産会社が「綺麗に手直しして再販する」という目的であなたの不動産を買うので、これらの手間は必要ありません。
まずは、現状のままで不動産会社に相談してみましょう。

4-4.確定申告をする

売却益が出れば、納税のためにもちろん確定申告が必要です。売却益が出なかった場合、確定申告の義務はありません。でも、“節税”のために確定申告をすることができます。
譲渡所得の計算をしたとき、諸経費を差し引いて利益(プラス)が出ないとき、言い換えれば赤字(マイナス)ですよね。この場合、「売却で損をした額」をそのほかの所得から控除できる可能性があり、それによって納税額をおさえられるかもしれません。

4-5.信頼と実績豊富な買取専門業者に依頼する

「買取」の場合、通常なら仲介手数料はかかりません。ただ、買取に慣れていない不動産会社の場合、「当社では買取できないがB社を紹介します」と他社を紹介されることも…。しかし、これが‟仲介”となり、仲介手数料が発生する可能性があるので要注意です。思わぬ支出となるかもしれません。
これを防ぐには、買取が実績豊富な不動産会社に相談することです。
特に、古いマンションは買取を断られるケースや、余計な出費がかさむケースもあります。しかし、過去に売買実績が豊富な不動産会社なら、積み上げてきたノウハウにより、そのような心配もありません。

5.まとめ

マンションを手放す方法には、「不動産会社に仲介で買い手を見つけてもらう方法」と「不動産会社に直接買取してもらう方法」の2つがあります。ただ、「普通で売り出しても買い手が見つかりにくい古い物件」なら、買取の方がおすすめです。
また、同じ“買取”でも不動産会社によって売却価格は変わります。
一般的な不動産会社では、買取実績が少なく、買取額が低くなるケースもあるのです。
一見、築年数が古く、価値がなさそうに感じる物件でも、買取実績が豊富な不動産会社ならあなたの資産を大切に評価してくれるでしょう。

私ども、リアルリンク・アネックスでは、古いマンションの買取をメインに行っています。これまで、多くのお客様のご相談をお受けしてまいりました。

「築年数が結構古いけれど大丈夫?」
「エレベーターがないから売れにくそう…」
「相続したマンションで不要な荷物がたくさんある」
など、マンション買取で不安を感じている方は、実績多数のリアルリンク・アネックスにご相談ください。

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1.古い家はなぜ売れない?考えられる理由を解説
 1-1.理由1.見た目が古びているから
 1-2.理由2.安全性に不安を感じてしまうから
 1-3.理由3.住むために大掛かりなリフォームが必要だから
2.古い家を売る方法
 2-1.方法1.綺麗に掃除して売る
 2-2.方法2.部分的にリフォームして売却する
 2-3.方法3.建物を解体後、更地にして売る
 2-4.方法4.古家を取り壊さず、“古家付き土地”として売る
 2-5.方法5.買取してもらう
3.古い家を売るときに知っておきたい注意点
 3-1.解体は早まらない
 3-2.家のなかの家財の処分はしておく
 3-3.相続した古い家は、相続登記が必要
 3-4.売却は早めに…
4.まとめ

近年、空き家が社会問題となっていますが、「古い家は売れない…」と自分で決めつけてしまい、売却を思いとどまっている方もいます。
確かに、中古住宅市場のなかでも比較的築年数が新しい物件の方が注目度は高く、古い家は、やはり売りにくいのが現状です。
しかし、諦めて売らずにいれば、いつしか問題視される空き家となってしまうかもしれません。
古くてもポイントをおさえておけば、売ることができます。そこで、今回の記事では、古い家が売れない理由とともに、売る方法や注意点を詳しくお伝えしていきます。

1.古い家はなぜ売れない?考えられる理由を解説

多くの人が「古い家は売れない」と感じているかと思いますが、そもそも売れない理由とは何なのでしょうか?

1-1.理由1.見た目が古びているから

中古住宅購入希望者は、基本的に“古い”という点は了承済みです。

ただ、築年数が40年、50年を超えた建物や、劣化しているのに何も修繕していない建物のように、一見して“古びた印象”があると敬遠しがちです。

「屋根が錆びているまま」「外壁が黒ずんでいる」「家のまわりに雑草だらけ」など、大切に扱われていないようなイメージを抱かせてしまうと印象は悪くなってしまいます。

1-2.理由2.安全性に不安を感じてしまうから

一度でもリフォームをしていれば、築年数は古くても見た目の“新しさ”は感じられるでしょう。

ただし、建物内部にまで手を加えているわけではありません。建物の要ともなる「基礎」と呼ばれる部分に関しては、築30年よりも前の住宅では強度が弱まっている可能性があります。

特に、耐震基準が改定される以前に建築された建物は、「耐震性が不安」という声も良く耳にします。

1-3.理由3.住むために大掛かりなリフォームが必要だから

新築後、10年を過ぎた頃から、外装や設備などのリフォームが必要になってきます。10数年ほどであれば、「屋根や外壁塗装・設備の交換・壁紙の張り替え」など気になる部分だけを行うことが可能です。

しかし、築30年を過ぎたような古い家の場合、建物の強度的にも不安が出てくる頃。屋根や外壁の張り替え、間取り変更を伴ったリフォーム、耐震補強工事といった大掛かりなリフォームも必要となるでしょう。

住まい全体の改修をしなければならないような古い家は、リフォーム費用が高そうと敬遠する方もいます。

2.古い家を売る方法

古い家が売れない理由を踏まえつつ、「売る方法」を見ていきましょう。

2-1.方法1.綺麗に掃除して売る

古い家をなるべくお金をかけずに売るなら、「そのままの状態」で売り出しする方法もあります。

ふだんから掃除やメンテナンスをしている古い家の場合、売却前に最低限の掃除を心がけるだけでも印象は良くなるでしょう。
特に汚れが目立ちやすい水回りだけでも、ハウスクリーニングを利用するのもコツです。

2-2.方法2.部分的にリフォームして売却する

これまでに一度もリフォームをしていない古い家は、最近の家と比べるとキッチンや浴室、トイレなどのデザイン性や機能性が劣っているケースが多いです。

「和式のトイレ」「昔風のタイル貼りの浴室」「段差ばかり」などの設備や間取りは、今現在、家を求めている世代の理想とのギャップを感じさせてしまいます。

リフォームをすることで見た目に清潔感も出てくるため、売りやすくなるケースもあります。

2-3.方法3.建物を解体後、更地にして売る

「外壁がボロボロ」「床が抜け落ちそう」「今にも倒れそう…」と、明らかにダメージが大きい古い家なら解体した方が売りやすくなるケースもあります。

「もはや建て替えするしかない」などの状態の古い家の場合、更地にすることで「新築を購入したい」という人の土地選びの候補にもなり得るでしょう。

2-4.方法4.古家を取り壊さず、“古家付き土地”として売る

土地として売る方法もあります。建物の価値はゼロ、言わば“おまけ”として古家が付いた土地として売る方法です。そのため、売却価格はぐっと低くなってしまいます。

しかし、「フルリノベーションしたいから」と古家付土地を魅力的に感じる方もいるので、そういう方々をターゲットにすることもできるでしょう。

2-5.方法5.買取してもらう

「リフォームして売る」「解体して更地で売る」という方法の場合、それらの工事費用がかかります。部分的なリフォームでも数十万円から100万円以上は必要となるでしょう。それに、解体して売るのも「費用と手間」がかかります。それに、リフォームや解体したところで、買い手が見つかるとも限りません。

さらに、「リノベーションして住みたい」という人の選択肢からは外れてしまうことになります。手間と時間がかかる上、買い手まで逃す可能性があります。
そこで、スピーディーにストレスなく手放す方法が「買取」です。
不動産会社から買い手を探してもらう仲介は売れるまで時間がかかりますが、直接不動産会社に買い取ってもらうので手早く手放すことができます。仲介で売る方法よりも価格は下がりますが、条件があえばすぐにでも話が進みます。
「古い家が売れなくて困っている」という悩みからも早急に解放されるでしょう。

3.古い家を売るときに知っておきたい注意点

「立地が魅力的」「築年数の割に綺麗な雰囲気」「相場よりもお得な価格」など、何かしらの好条件があれば古い家も比較的売りやすいでしょう。しかし、基本的に古い家は売りづらいものです。そこで、古い家だからこそ、気を付けたいポイントをご紹介します。

3-1.解体は早まらない

見た目の劣化が激しい場合、「更地にした方が売りやすい」という考えも出てくるかもしれません。

しかし、解体後、更地にしたまま長い期間売れずに固定資産税が高くなって負担が増えるケースもあります。取り壊すことなく、そのままの状態で買取してもらった方がいいこともあるのです。

また、古い家のなかには「再建築不可」という物件があります。知らずに取り壊した結果、新しい建物を建築できないため、需要がほとんどない状態になるケースもあるので注意しましょう。

3-2.家のなかの家財の処分はしておく

実家の相続で古い家を売ることもありますよね。そこで大変なのが家財の処分です。

昔の家には、想像以上に大量の残置物があります。そのままで売る場合、家のなかがごちゃごちゃしていると不衛生な印象を抱かれることも。

また、建物を解体するときも、家のなかの不用品は自身での処分がおすすめです。もし、解体業者に不要品の処分まで依頼するのであれば、解体工事のほか、処分費用も別途見積もりしてもらいましょう。

3-3.相続した古い家は、相続登記が必要

不動産を売却できるのは所有者本人だけです。親から譲り受けた古い家を売る場合、相続登記が済んでいなければ売却ができません。

また、法定相続人が何人もいる場合、誰が不動産を相続するかの話し合いとなる「遺産分割協議」も必要となってきます。売却前に専門家に相談して解決しておきましょう。

3-4.売却は早めに…

すでに空き家となった古い家を持っている場合、売れるまで固定資産税や維持管理費がかかります。しかも、人が住んでいない家は換気状態も悪く、傷むスピードが早いです。管理を怠るとカビ汚れや臭いを改善しなければ売りづらくなってしまうでしょう。

4.まとめ

今回は古い家が売れにくい理由と、売るための方法についてお伝えしました。

「リフォームする」「解体して更地にする」など、売るために費用をかけることで売れる可能性もあります。ただ、必ずしも売れるわけではありません。長い期間、売れないことで管理の手間や固定資産税の支払いなどが発生するのはストレスですよね。

そこで、おすすめなのは買取です。確実に売ることができるので、古い家の売却に困ったときは検討してみましょう。

また、築年数が古いマンションの場合、いくら部屋の内部を綺麗にしていても、“外観や共用部の老朽化”など自分ではどうにもできない部分がネックとなって売れにくいケースが多々あります。

古いマンションが売れずに困っているなら、築古マンションの買取をメインに行っている実績多数のリアルリンク・アネックスにご相談ください。

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訳あり物件ならではの売却時の注意点やコツについて https://reallink.co.jp/column-16/?utm_source=rss&utm_medium=rss&utm_campaign=column-16 https://reallink.co.jp/column-16/#respond Wed, 26 Oct 2022 01:39:22 +0000 https://reallink.co.jp/?p=1468 1.そもそも“訳あり物件”とはどんな物件のこと?  1-1.心理的にあまりよくない印象の“心理的瑕疵物件”  1-2.法律による基準を満たしていない“法的瑕疵物件”  1-3.居住する上で重大な欠陥が潜んでいる“物理的瑕 […]

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1.そもそも“訳あり物件”とはどんな物件のこと?
 1-1.心理的にあまりよくない印象の“心理的瑕疵物件”
 1-2.法律による基準を満たしていない“法的瑕疵物件”
 1-3.居住する上で重大な欠陥が潜んでいる“物理的瑕疵物件”
 1-4.周囲の環境に問題がある“環境的瑕疵物件”
 1-5.そのほか、売却するのが難しそうな物件”
2.訳あり物件の売却はできる?訳あり物件を売る際の注意事項
3.訳あり物件の売却のコツ
 3-1.コツ①:値引きをして相場よりも安くする
 3-2.コツ②:買取という選択肢を検討したい
 3-3.コツ③:訳あり物件の取り扱いに慣れている業者に依頼する
4.まとめ

「訳あり物件」と聞くと、多くの人がただならぬ事情があると思うのではないでしょうか。

売却側にとっては「どうせ売れないだろう…」、逆に購入側にとっては「訳によっては購入したくない」というように、売り手・買い手の双方で消極的になりがちなのが“訳あり物件”の売買です。

しかし、売主にしてみれば早く手放したいのに、“訳あり”というイメージによって売却しづらいのは不安ですよね。そこで、今回の記事では“買取”という選択肢があることや、訳あり物件ならではの売却時の注意点やコツをお伝えします。

また、多くの方は、事件や事故に巻き込まれて人が亡くなった事故物件を、訳あり物件として捉えているようですが、それだけではありません。「訳ありは売れないだろう…」と早合点せず、まずはご自身の物件が訳あり物件なのかどうかを見極めるところから始めましょう。

1.そもそも“訳あり物件”とはどんな物件のこと?

冒頭でもお伝えしたように、「訳あり物件=“人の死”が絡んでいる物件」という印象を抱かれることが多いようです。しかし、実際にはもっと広い意味があり、死に関する事情だけではありません。

一般的には次のような物件を指します。ひとつずつ見ていきましょう。

1-1.心理的にあまりよくない印象の“心理的瑕疵物件”

建物内で「他殺や自殺があった」「火災で人が亡くなった」「孤独死でしばらく発見されなかった」といった背景がある物件です。心理的によくない印象があるため、立地や間取りが申し分ないのに、売却に至らないケースも多いです。

マンションの場合、ご自身の部屋は何の問題もないのに、共用部分で事件があると敬遠されることがあります。

1-2.法律による基準を満たしていない“法的瑕疵物件”

建築基準法や都市計画法、消防法など、家を建てるときに守らなければならない基準を違反している物件を言います。

・建ぺい率や容積率を違反している
・接道義務を満たしておらず、再建築ができない
などが主な例です。

多くの場合、築年数の古い物件に法的瑕疵がよく見られます。それは、建築に関係する法律は施行や改正が繰り返されていることに関係しています。施行前に建てられた場合、現在の法律では「違反物件」となってしまうのです。

1-3.居住する上で重大な欠陥が潜んでいる“物理的瑕疵物件”

物理的瑕疵としてよく知られているのが「雨漏り・白アリ・外壁のひび割れ」などです。

生活に支障をきたすほどの物理的瑕疵もありますが、「床下や壁内部に白アリの被害がある」「アスベストを含んだ建材で建てられた」など、一見分からないものもあるでしょう。

1-4.周囲の環境に問題がある“環境的瑕疵物件”

物件そのものは目立った問題はなくても、取り巻く環境に難点があるケースもあるでしょう。

たとえば、
・目の前に墓地やごみ処理施設がある
・工場から臭いが漂ってくる
・隣人トラブルを抱えている
など、とても良い環境とは言えない物件のことです。

1-5.そのほか、売却するのが難しそうな物件”

心理的・法的・物理的・環境的な瑕疵がないのに売りにくい物件も、訳あり物件というときがあります。たとえば、「住宅ローンの滞納から競売にかかった物件」や「共有者が複数いて売りづらい物件」などです。

2.訳あり物件の売却はできる?訳あり物件を売る際の注意事項

心理面や法律面などの事情が背景にあると「誰も買ってくれないかもしれない…」という不安があるでしょう。でも、訳あり物件でも売却は可能です。

ただし、通常の物件を売却するのとは違った面が多いですから、それに合わせた注意点も踏まえておく必要があります。

せっかく興味を持ってもらっても、「そんな事情があるなら買いたくない」と一歩引かれることも。さまざまな瑕疵があるため、一般的な物件と比べると売りにくいことから、「黙って売ろう」と考える方もいるでしょう。

しかし、不動産売買において、瑕疵があるなら買い手に向けた“告知義務”があるとされています。つまり、何らかの瑕疵を把握しているのに黙っている状況は、告知義務違反となるのです。「瑕疵を知っていれば買わなかった」と、後々裁判沙汰へと発展するかもしれませんので注意しましょう。

3.訳あり物件の売却のコツ

どんな事情が隠れているかで異なりますが、訳あり物件は「なかなか売れない」「売却時にトラブルが起こりやすい」といった不安や疑問がつきまといます。そこで、訳あり物件ならではの売却のコツをおさえておきましょう。

コツ①:値引きをして相場よりも安くする

何かしらの問題を抱えているわけですから、相場と同じ状態では売れにくいことがほとんどです。一瞬、買い手を躊躇わせてしまう事情があっても「値引き次第では買ってもいいかな」と思わせることも大事です。相場よりも安くしましょう。

だからと言って極端に価格を下げるのも注意が必要です。安すぎることで逆に敬遠されて買い手が見つからないこともあるからです。

しかしながら、どのくらい価格を下げればいいかなどの微妙な調整は、素人の方では難しいものです。購入者側の立場に立ちながら、売却のプロである不動産業者とも相談して売却を進めていきましょう。

コツ②:買取という選択肢を検討したい

不動産を手放すとき、「購入者を不動産会社に探してもらう」という“仲介”での売却が知られています。

ただ、瑕疵の内容にもよりますが、訳あり物件は買い手が見つかりづらいという背景があります。“訳”を除けば好条件な物件の場合、間取りや立地で候補に挙げられることがあるかもしれません。しかし、訳を聞いただけで敬遠されることも多いでしょう。

そこで検討したいのが「買取」という選択肢。専門業者があなたの訳あり物件を直接買取する方法です。買い手を探すプロセスがなくなるため、手放すまでの期間がかなり短縮できます。

それに、買取なら「現状のままでの売却ができる」というメリットもあります。リフォームや解体も不要で、現在の状態でそのまま業者が買取してくれるため、かなりスムーズに手放すことが可能です。

仲介での売却よりは価格面では期待ができないデメリットもあるものの、訳あり物件を長く抱えたままの不安は脱却することができます。

訳あり物件を早くにも手放したいときには、買取も視野に入れましょう。

コツ③:訳あり物件の取り扱いに慣れている業者に依頼する

買取をしてもらうときは、さまざまな“訳”に対応できる経験豊富な業者に依頼しましょう。

訳あり物件の取り扱いに慣れていない業者は、そもそも積極的に対応してくれないこともあります。それに、「瑕疵の内容を告知する・しない」が後から大きな問題となるケース、さらには不動産業者や買主と揉めるケースもあるので注意しなくてはなりません。

また、訳あり物件は、「相場よりも価値が下がる」「仲介よりも査定額が低めの買取」で、価格面で大きな期待ができないものです。

ただ、訳あり物件の買取をたくさん手掛けている、ノウハウを熟知している業者なら、予想よりも高く売れる可能性もあります。

4.まとめ

どんな物件が訳ありなのか、そして売却の注意点、買取という選択肢があることも詳しくお伝えしてきました。売る側が「売れるかな…」と不安を抱えている以上に、買う側はナーバスになる物件です。通常の売り方をしても売れにくい点は覚悟しておくべきでしょう。

また、売れずに時間を費やすよりは、不動産業者に買取してもらう方法も検討することをおすすめします。ただ、不動産業者によっては訳あり物件の買取に慣れていないこともあります。買取に精通している業者でなければ、後からトラブルになるリスクもあるでしょう。

弊社では、訳あり物件も積極的に買取をしておりますので、お気軽にご相談下さい。

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オープンルーム開催【ライオンズマンション西早稲田桔梗401】 https://reallink.co.jp/%e3%82%aa%e3%83%bc%e3%83%97%e3%83%b3%e3%83%ab%e3%83%bc%e3%83%a0%e9%96%8b%e5%82%ac%e3%80%90%e3%83%a9%e3%82%a4%e3%82%aa%e3%83%b3%e3%82%ba%e3%83%9e%e3%83%b3%e3%82%b7%e3%83%a7%e3%83%b3%e8%a5%bf%e6%97%a9-2/?utm_source=rss&utm_medium=rss&utm_campaign=%25e3%2582%25aa%25e3%2583%25bc%25e3%2583%2597%25e3%2583%25b3%25e3%2583%25ab%25e3%2583%25bc%25e3%2583%25a0%25e9%2596%258b%25e5%2582%25ac%25e3%2580%2590%25e3%2583%25a9%25e3%2582%25a4%25e3%2582%25aa%25e3%2583%25b3%25e3%2582%25ba%25e3%2583%259e%25e3%2583%25b3%25e3%2582%25b7%25e3%2583%25a7%25e3%2583%25b3%25e8%25a5%25bf%25e6%2597%25a9-2 https://reallink.co.jp/%e3%82%aa%e3%83%bc%e3%83%97%e3%83%b3%e3%83%ab%e3%83%bc%e3%83%a0%e9%96%8b%e5%82%ac%e3%80%90%e3%83%a9%e3%82%a4%e3%82%aa%e3%83%b3%e3%82%ba%e3%83%9e%e3%83%b3%e3%82%b7%e3%83%a7%e3%83%b3%e8%a5%bf%e6%97%a9-2/#respond Tue, 27 Sep 2022 02:51:40 +0000 https://reallink.co.jp/?p=1440 弊社販売中の西早稲田の物件【ライオンズマンション西早稲田桔梗401】 2週連続でオープンルームを開催いたします! 開催期間:10月1日(土)2日(日) & 10月8日(土)9日(日)10日(月) 開催時間:11時~17時 […]

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弊社販売中の西早稲田の物件【ライオンズマンション西早稲田桔梗401】

2週連続でオープンルームを開催いたします!

開催期間:10月1日(土)2日(日) & 10月8日(土)9日(日)10日(月) 開催時間:11時~17時

担当スタッフがご案内いたしますので、直接現地401号室までお越しくださいませ。

是非この機会にお気軽にお立ち寄りください♪

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隣人・近隣トラブルがあった際のマンション売却について https://reallink.co.jp/column-15/?utm_source=rss&utm_medium=rss&utm_campaign=column-15 https://reallink.co.jp/column-15/#respond Wed, 21 Sep 2022 06:56:09 +0000 https://reallink.co.jp/?p=1423 1.マンションでよく起こるトラブルと解決策とは? 2.トラブルの解決策として“売却”という選択肢も 3.トラブル渦中の売却時でおさえておきたい注意点  3-1.説明義務については明確なラインがない  3-2.売却相談の際 […]

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1.マンションでよく起こるトラブルと解決策とは?
2.トラブルの解決策として“売却”という選択肢も
3.トラブル渦中の売却時でおさえておきたい注意点
 3-1.説明義務については明確なラインがない
 3-2.売却相談の際、不動産会社にトラブルを伝えておく
 3-3.隣人が人間的に問題のある人なら、包み隠さず告知する
 3-4.管理組合トラブルのケースも売却という選択肢を
 3-5.「買取」という方法も視野に入れる
4.まとめ

立地や間取りが気に入っても、選ぶことができないのが隣人や近隣住人です。住み始めてから、隣人や近隣の方と何らかのトラブルを抱え、それが次第に大きくなると住み続けるのは辛いものです。売却して引っ越したい気持ちが強くなるのではないでしょうか。

ただ、「隣人・近隣トラブルを隠して売却しても大丈夫?」「そもそもトラブルがある物件は売れるの?」などの疑問から売却をお迷いの人もいるかもしれません。

隣人・近隣トラブルでマンション売却する場合、背景に人が絡むため、トラブルを告げずに売却するとさらなるトラブルを生む可能性もあるので注意が必要です。

今回は、隣人・近隣トラブルを背景にしたマンション売却をご検討中の方に向けて、よくあるトラブル事例や売却時に知っておくべき注意点を詳しく解説していきます。

1.マンションでよく起こるトラブルと解決策とは?

壁や天井、床などで繋がっているマンションは、“生活音”でトラブルになるケースが多いです。家族構成がそれぞれ違うので、本来は生活音が響くのは仕方がないことかもしれません。

しかし、静かな環境でお住まいの単身世帯の人にとっては「隣人の赤ちゃんの泣き声や走り回る音が気になる」というケース、ぐっすり寝ている夜中に「隣人や近隣の足音やドアの閉まる音が耐えられない」などのケースもあるでしょう。家族構成やライフスタイルの違いからもトラブルが起こることが多いのです。

また、ゴミ置き場や廊下は共用ですから「ゴミを分別しないで出されて困る」「廊下に大きなものを置いて通行の邪魔になる」といったマナー違反からトラブルに発展するケースもあります。

こういったトラブルは当事者同士では解決しにくいため、第三者となるマンションの管理組合に介入してもらうことが解決策となるでしょう。

2.トラブルの解決策として“売却”という選択肢も

本来、“家”は「自分や家族が安心して過ごせる場所」でなければなりません。

しかし、毎日のように他の住人とのトラブルを抱えていては、家にいること自体が苦痛です。トラブルによっては解決が長引きそうなケース、そもそも解決がしづらいケースなどもあるでしょう。

そんなときは「売却」も選択肢のひとつです。

人間関係のトラブルは、それぞれの環境や性格などによって起こるため、新たに買い手となった人が住んだ場合、全くトラブルが起こらないこともあります。

「隣人とトラブルがある…」という理由で売却できるのかどうかが心配な方もいるかもしれません。基本的に、トラブル続行中でも売却自体は可能です。ただ、普通の売却とは異なることもあり、注意点をおさえておくことが大事です。

3.トラブル渦中の売却時でおさえておきたい注意点

それでは、トラブルが起きているときに注意したいポイントをいくつかご紹介していきます。

3-1.説明義務については明確なラインがない

トラブルを起こしている当事者同士は、お互いのことを「困った人・うるさい人」と認識し合っているかもしれません。しかし、「人が人をどう思うか」は主観的なのですから、売却時にどこまでの情報を伝えるかが難しいところ。

トラブル渦中にいると相手のことを嫌な人と思い込んでいますが、ほかの人にとっては「そんなことはない」というケースももちろんあります。新たに住んだ人との間には溝が生まれず、むしろ良い関係を築けることだってあるでしょう。

マンション売却では、明らかな瑕疵については説明義務があるものの、人間同士の心理が起こすトラブルについては、どこまでを伝えるべきか…、売却時の説明義務についての取り決めに明確なラインがないのです。

3-2.売却相談の際、不動産会社にトラブルを伝えておく

人によって感じ方が異なるトラブルですが、個人の判断で言わずにいた結果、後から「告知義務違反」などとなっては大変です。基本的には売却時に、小さなことでも「トラブルがあった経緯」について伝えた方がいいでしょう。

たとえば、「子供の足音や泣き声で隣人・近隣住人から苦情がひどい」というトラブルなら、新たな購入者に子供がいれば、やはり隣人トラブルに発展する可能性があるからです。そんなとき、「売主が過去のトラブルを説明してくれなかった」と強く主張されると、それが今後の大きな苦痛となってしまうかもしれません。

個人同士の揉め事だったとしても、「売却時の相談」という形で不動産会社には伝えておくことをおすすめします。

3-3.隣人が人間的に問題のある人なら、包み隠さず告知する

“人vs人”のトラブルの場合、住民が入れ替わるとトラブルが起こらなくなるケースもあります。しかし、なかには、明らかに問題のある隣人もいます。

・部屋から異臭がする
・夜中に奇声を発している
・ペットの多頭飼いで玄関周りが不衛生
などの行動です。

このタイプの隣人の場合、そもそも隣に誰が住んでもお構いなし…で、今後も生活スタイルが変わることはないでしょう。新たに住んだ人にとっては「こんな状況なら買わなかった!」と怒りの矛先が売却時に告知をしなかった売主に向くこともあります。心理的瑕疵の告知義務違反として、損害賠償請求レベルの問題に発展する可能性も考えておかなくてはなりません。包み隠さず告知しておきましょう。

こういったケースは価格を相場よりも下げると売れることもあります。告知をせずに後からトラブルになるよりも、不動産会社に理由を明らかにしたうえで「どのように売却するのがベストか」を一緒に考えていくことをおすすめします。

3-4.管理組合トラブルのケースも売却という選択肢を

マンションで起こる隣人・近隣トラブルは、第三者が入ることで解決できるケースも多々あります。そのサポーターとして存在するのが管理組合です。

本来、管理組合は住民同士のトラブルを解決するほか、住民が住みやすいように建物環境を整えてくれるものです。ただ、そもそも管理組合は住民同士のコミュニティのため、そのなかでトラブルが起こることもあります。

修繕積立金の不足や総会への出席率の低さ、そもそも高齢化して住民同士のトラブルを解決してくれる技量がないケースもあるでしょう。

管理組合でトラブルが起こったとき、どうしようもなければ売却という選択肢もあります。

3-5.「買取」という方法も視野に入れる

隣人・近隣トラブルの内容にもよりますが、買い手が現れにくく、売却するまでの期間が長引く可能性もあります。買い手が見つかるまでは、ずっと隣人・近隣トラブルを抱えたまま。そんなときには「買取」も視野に入れてみましょう。すぐにでもここから引っ越したいというときには買取はメリットです。

一方で、買取価格は相場よりも安いというデメリットを理解しておかなければなりません。

ただ、買取が得意な不動産会社であれば、少しでも希望に近い価格となる可能性も…。隣人・近隣トラブルでは「早めに引っ越したい」という気持ちの方が強いかと思いますので、買取も視野にじっくりと考えてみましょう。

4.まとめ

隣人・近隣トラブルが起こると住み心地は悪く、日々の生活への影響も高まります。「隣人・近隣トラブルで引っ越すなんて…」とお考えの方もいるかもしれませんが、それをきっかけに売却して新たなスタートをきっているケースもよくあります。

ただ、マンション売却では、買主への告知義務という問題もあります。次に住んだ人も隣人トラブルに巻き込まれてしまうと大変です。そこで、隣人・近隣トラブルを理由にマンション売却をするときには、包み隠さず伝えておくことをおすすめします。

管理組合とのトラブルが起こったときでも「売却する選択肢」があります。隣人・近隣トラブルにまつわる売却でお悩みのときには、頼れる不動産会社に相談してみましょう。

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ハザードマップで変わる不動産の価値について https://reallink.co.jp/column-14/?utm_source=rss&utm_medium=rss&utm_campaign=column-14 https://reallink.co.jp/column-14/#respond Wed, 24 Aug 2022 07:03:53 +0000 https://reallink.co.jp/?p=1378 1.ハザードマップとはどんなもの?2.不動産売買で説明義務があるハザードマップ3.ハザードマップは不動産売却に影響がある? 3-1.ハザードマップの内容だけで不動産の価値が下がることはない 3-2.価格に影響する可能性は […]

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1.ハザードマップとはどんなもの?
2.不動産売買で説明義務があるハザードマップ
3.ハザードマップは不動産売却に影響がある?
 3-1.ハザードマップの内容だけで不動産の価値が下がることはない
 3-2.価格に影響する可能性はある
 3-3.過去に災害があったケースでは相場での売却が難しい
4.まとめ

不動産売却を考えたとき、好立地や築浅、人気のある間取りなら良い条件で売れそうな気がするものですよね。
ただ、最近顕著になってきた大雨や台風などによる浸水被害の懸念から、ハザードマップをチェックして不動産購入する方も増えていますから、それが「不動産売却のしやすさ」や「不動産の価格」にどのような影響を与えるかが気になる方も多いでしょう。
そこで、今回は“ハザードマップ”によって不動産の価値がどんな風に変わるのか、そして売却時に不安に感じやすいポイントをお伝えしていきます。

1.ハザードマップとはどんなもの?

不動産売却・不動産購入にかかわらず、ご自身のお住まいの被害想定をハザードマップで確認したことがあるという方もいらっしゃるかもしれません。
ハザードマップは、国と自治体による自然災害時の被害予測図です。
豪雨や台風、地震など自然災害が起こったとき、「被害が大きくなりそうな区域」や「避難場所」が地図内に分かりやすくまとめられています。


細かい部分は自治体によって異なりますが、大きく分けると次の7種類です。

  1. 大雨で氾濫した川の影響で浸水するエリアを示した「洪水ハザードマップ
  2. 集中豪雨などにより下水への処理能力が追い付かず、河川に放流できない水による浸水被害を示した「内水ハザードマップ」
  3. 台風などによって起こる高潮による浸水が予想されるエリアを示した「高潮ハザードマップ」
  4. 大規模な地震により津波が起こった場合の浸水を想定した「津波ハザードマップ」
  5. 大雨で土砂崩れや土石流が起こる可能性があるエリアをまとめた「土砂災害ハザードマップ」
  6. 火山の噴火による被害地域を想定した「火山ハザードマップ」
  7. 地震による建物被害や液状化に関する被害を想定した「地震ハザードマップ」

自治体によって、作成パターンはさまざまです。別々の地図にまとめているパターンもあれば、それぞれの災害をひとつの地図に示しているパターンもあります。
ハザードマップは、各家庭に配布されることはもちろん、窓口での入手も可能です。また、市町村ホームページからなら、いつでも災害時の危険箇所の確認ができます。

2.不動産売買で説明義務があるハザードマップ

そもそも、不動産を売却するときには、その物件に住むにあたって伝えておくべき重要事項を購入希望者に説明しなければならないとされています。

  • 不動産の登記に関する情報
  • 法令上の制限内容
  • 敷地と道路との関係性
  • 売買代金や契約解除など取引条件の内容

などが主なものでした。

ところが、2020年8月の宅地建物取引業法の改正から「重要事項説明のとき、不動産購入をする人に向けて水害リスクをハザードマップで説明する」ことが義務化されました。

近年の日本ではこれまでに考えられなかったような水害が多数発生しており、「水害」は身近なものと化しています。川の氾濫や道路の冠水などの光景をニュースで見ると驚きと同時に、自然災害が身近になってきたと実感させられますよね。
しかしながら、被害状況をニュースで見たときには「災害が起こると怖い…」と感じるものの、マイホーム購入を検討すると「新築にしようか、中古にしようか」「交通の便がよさそうなところがいい」「間取りやインテリアにこだわりたい」「中古なら築年数が浅い方がいい」などばかりが気になる、ハザードマップを参考にしないという方もたくさんいます。
そこで、国民が水害のリスクや万が一の避難について居住前に理解しておけるように、国によって義務付けられることとなりました。

3.ハザードマップは不動産売却に影響がある?

ハザードマップの内容だけで不動産の価値が下がることはない

まず、お伝えしたいのは、売りたい不動産がハザードマップの浸水被害の想定区域に入っていたとしても、それが原因で「不動産の価値が極端に下がる」などの心配はないという点です。

そもそも不動産売却において、

  • 地価公示や地価調査、路線価など公的機関から発表された価格
  • 実際の売買取引で成立した実勢価格(時価)

などを参考にしながら物件の価格が考えられることになります。

公的価格の調査に携わるのは、不動産を専門的な観点から分析できる“不動産鑑定士”という国家資格を持つ方々。
鑑定評価の時点で、災害発生の危険性や影響が起こり得る土地であれば、それを加味した価格となっています。
そのため、これらの公的価格をもとに不動産売却時の価格を算出していきますから、これから“さらに不動産の価値が下がる”ことはないのです。

価格に影響する可能性はある

しかし、不動産売買は「売りたいという人」と「買いたいという人」がいてこそ成り立つものです。
相場に見合った売却価格を設定しても、ハザードマップの被害想定を知ると「水害リスクが高いのにこの価格はちょっと…」と思えば、購入までには至らないでしょう。
しかし一方では「相場よりも少し安ければ、水害リスクがあっても買いたい」という人もいるかもしれません。
そのため、「相場での売却価格では売れにくい」「相場よりも数割程度安くすると買い手がつく」などのケースがあるでしょう。
つまり、高く売りたいという売り主の気持ちがあっても、その価格で購入してくれる人がいなければ価格を下げるしかない可能性もあるのです。
それが「ハザードマップが価格に影響するかもしれない」と言われる理由のひとつで、ハザードマップによって不動産の価値は下がらずとも、現実的に不動産売却に影響することは否めないのです。

過去に災害があったケースでは相場での売却が難しい

ハザードマップは、あくまでも「住民が危険となり得る場所を正しく知ること」「万が一の災害時にはスムーズに避難できること」を目的とした地図であり、不動産売却時の価格に影響を及ぼすものではありません。
ただ、そのなかでも過去に実際に災害が起こっていた場合、買い手の心理を大きく揺れ動かします。
いくら間取りや周辺地域の環境が気に入ったとしても、災害履歴を考えると購入の決断は簡単ではないでしょう。
そのため、相場での売却では難しく、価格を下げなければならないといった影響もあります。

4.まとめ

今回は、不動産売却の価格がハザードマップによってどのような影響をもたらすのかを中心にお伝えしました。
ハザードマップはそもそも“災害が起こったとき”を意識させる地図のため、それによって不動産の価値が下がることはありません。

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