相続したマンションの賃貸・売却それぞれのメリット
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①はじめに
持ち家率の高い団塊世代が後期高齢者となり始める２０２２年には大相続時代が到来するといわれています。
大相続時代の備えとして、マンションを相続した場合どのようにするのがよいでしょうか？
そのまま所有して賃貸に出すのか、それとも売却するのか悩んでいる方も多くいらっしゃると思います。
相続したマンションの賃貸・売却について、知識がないとせっかく相続した不動産が負動産（負の財産）となりかねません。
そうならないために、今回は相続したマンションを賃貸に出すのが良いのか、売却するのが良いのか、それぞれのメリット・デメリットについてお伝えしていきます。
相続したマンションの使い道を見つける一助になればと思います。
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②マンション相続の流れ
まずは、おおまかなマンション相続の流れを見ていきましょう。
流れを把握しておくと、突然の相続発生時にも安心して手続きすることができます。
（１）相続発生
死亡の事実を知った日から７日以内に役所へ届け出する必要があります。
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（２）相続財産の確認や相続人の確定
相続するマンションの確認と相続人の確定をします。
※（２）〜（４）までは、司法書士等相続の専門家に依頼すると手間を省くことができます。
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（３）遺産分割協議書の作成
相続人全員でマンションを誰が相続するか話し合い協議書を作成します。
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（４）相続財産の名義変更手続き
必要書類を法務局に提出しマンションの名義変更手続きをします。
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（５）相続したマンションの活用方法決定
ここで相続手続きは完了ですが、相続したマンションをそのまま所有して賃貸に出すのか、それとも売却するのか検討していく必要があります。
それでは、賃貸に出した場合と売却した場合のメリット・デメリットを見ていきましょう。
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③賃貸に出した場合のメリット・デメリット
まずは、賃貸に出した際のメリット・デメリットを見てきましょう。
（１）メリット
・定期的に家賃収入が見込める
借主から定期的に家賃収入を得ることができます。家賃収入から管理費・修繕積立金や固定資産税等のランニングコストを支払うことができます。
・資産として残すことができる
賃貸に出せば所有権は残りますので、将来的に借主が退去した後にご自身やお子様が住むことも可能です。
・不動産所得が赤字でも節税できる可能性がある
家賃収入から必要経費を引いて赤字が出た場合は、他の所得と損益通算することで課税対象額を小さくすることができます。
例えば、給与所得が年間６００万円あり、不動産所得が年間１００万円の赤字だった場合、損益通算により５００万円に対して課税されます。
（２）デメリット
・空室リスクがある
借主が居住し続ければ良いですが、そうとは限りません。
空室でもマンションの管理費や修繕積立金等のランニングコストは必要となる一方で、 家賃収入が無くなる為、赤字となってしまいます。赤字となり、金銭的にも精神的にも負担となります。
また、空室になった場合は、次の借主募集の為その都度室内を修繕する必要があり、費用がかかります。
・不動産会社への費用や修繕費用が発生
借主募集や賃貸管理には、賃貸管理をする不動産会社への費用が必要となります。
ご自身での募集や管理も可能ではありますが、かなりの手間がかかることに加え、不動産賃貸管理の知識も必要となります。
また、貸主には借主に対する修繕義務がありますので、貸している部屋に不具合が生じた場合は速やかな修繕が必要となります。場合によっては１０万・１００万単位の予期せぬ費用が発生することもあります。
・売却の際の減額リスク
一度賃貸に出してしまうと、定期借家契約（期日を決めた契約）にしない限り、借主が退去するまで貸し続ける必要があります。
いざ売却しようとしても借主がいたままでの売却の場合、空室時に比べ売却価格が減額となる可能性が高くなります。
さらに、不動産市況は遷り変るので、売却時に現在と同じ相場であるとは限りません。不動産価格は下落するリスクが常にあります。
・不動産所得として確定申告が必要
不動産所得が２０万円を超える場合は、確定申告する必要があります。
毎年必要となるため手間がかかり、税理士などの専門家に任せた場合は費用が発生してしまいます。
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④売却した場合のメリット・デメリット
続いて、売却した際のメリット・デメリットを見ていきましょう。
（１）メリット
・まとまった資金が入る
売却することによりまとまった資金が入ります。
相続時にその資金を相続人で分けることもできるため、賃貸に出すよりも相続人間のトラブルを防ぐこともできるでしょう。
・維持管理の手間がかからない
売却することで維持管理も不要になります。
相続したマンションが空室の場合、定期的な換気や掃除をしないと室内の傷むスピードは早くなります。
ご自宅の管理だけでも手間がかかる上に相続物件の維持管理は容易ではありません。遠方の場合は更に手間と労力がかかってしまいます。
・ランニングコストがない
マンションの管理費や修繕積立金、固定資産税、賃貸中の賃貸管理費や突発的な修繕費等ランニングコストは必要なくなります。
通常のマンション賃貸では、突発的な修繕費を除いても年間５０万円程はかかりますので、軽視できません。
（２）デメリット
・将来的に利用しようとしてもできない
売却することで将来的に利用することはできなくなってしまいます。
ご自身やお子様のために残そうと考えている方にとってはデメリットとなります。
ただ、将来的に利用する予定でも考えが変わる可能性はあります。
例えば、子供のために残そうと考えていても、実際に大人になった時には必要なくなっていることもよく聞く話です。将来のために残すよりも今は現金化しておいて、将来的にその時必要な不動産を購入すれば良い場合もあります。
・不動産譲渡所得税が必要になる可能性がある
売却することで不動産譲渡所得税が必要となる可能性があります。
被相続人がマンションを購入した当時の価格や売却価格等によって不動産譲渡所得税の有無や額が変わります。
ただ、賃貸に出したとしてもいずれ売却することになれば、不動産譲渡所得税が必要になる可能性は変わりません。
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⑤まとめ
今回はマンション相続の流れや賃貸・売却のメリット・デメリットについてお伝えいたしました。
賃貸・売却それぞれにメリット・デメリットがあります。
比較した上で、相続したマンションに直近で住む予定がないのであれば、売却することをオススメいたします。
賃貸収入は不労所得ともいわれていますが、上述の通り、実際には賃貸管理の知識が必要で手間もかかります。賃貸管理会社に依頼する場合は更に費用もかかります。
また、収益を得られる一方で、常に空室や不動産市況の下落等のリスクがあります。
弊社では相続マンションの買取りを積極的に行っております。
また、法律事務所とも連携しておりますので、法律問題も幅広く対応しております。 相続マンションでお困りの方はお気軽にご相談ください。
