マンション売却で確定申告は必要? 基礎知識や計算方法などを解説
1.マンション売却の確定申告基礎知識
2.マンション売却時の税金の計算方法
3.特別控除や特例について
4.まとめ
マンションを売却した後は確定申告が必要になる場合があります。
確定申告に馴染みがない方は、必要なケースがわからず不安に感じているかもしれません。
基本的には、売却して利益が出た場合は確定申告をすることになりますが、損失が出た場合でも確定申告することによって、節税効果も期待できます。
今回の記事では、確定申告の基礎知識や計算方法、特別控除などの特例について解説します。
ぜひ最後までお付き合いください。
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１．マンション売却の確定申告基礎知識
マンション売却後に、いざ確定申告しようとしても基礎知識がないとスムーズに手続きを進めることができません。
まずは、確定申告の基礎知識を確認していきましょう。
（１）マンション売却で確定申告が必要なケースは?
マンション売却で確定申告が必要なケースは以下となります。
・マンション売却で利益が発生した場合
・マンション売却で損失が発生しても税金特例を利用する場合
マンション売却で損失が発生しても税金特例を利用しない場合は、マンション売却に関する確定申告は不要となります。
（２）確定申告の時期
確定申告をする時期については、売却した翌年の2月16日〜3月15日までです。
ただ、昨今のコロナの影響で、この期間に申告が困難な場合は簡易的な方法で4月15日まで延長することができます。
参照：国税庁HP 新型コロナウィルス感染症に関する対応等について
（３）確定申告の提出方法
確定申告の提出方法は以下があります。
・住所地の税務署へ直接提出する
・住所地の税務署へ郵送する
・e-Tax（電子申請）で申請する
昨今のコロナの影響でe-Taxを利用する方も増えています。
ちなみに、住所地というのは、現在住民票に記載されている住所です。
現在の住所地と売却するマンションの所在地が異なる場合は注意しましょう。
（４）確定申告しないとどうなる?
確定申告が必要なケースで申告を忘れていた場合は、無申告加算税や延滞税が徴収される可能性があります。
それぞれの税率については、以下をご参照ください。
また、故意に確定申告しなかった場合は、脱税となりますので、確定申告が必要な場合は必ず申告をしましょう。
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２．マンション売却時の税金の計算方法
不動産譲渡所得税は以下の計算式で算出できます。
不動産譲渡所得税＝譲渡所得金額×税率 不動産譲渡所得税を算出するためには、まず譲渡所得金額を計算する必要があります。
（１）譲渡所得金額を算出
譲渡所得金額は以下の計算式で算出できます。
譲渡所得金額＝売却価格−（取得費＋譲渡費用）
取得費や譲渡費用について解説します。
①取得費とは
取得費とは、マンションを購入時の代金や購入時の諸費用を合計したものです。
取得費として該当するものは以下があります。
・マンションの購入価格
・購入当時の仲介手数料
・購入当時の登記費用
・購入当時の印紙税、登録免許税、不動産取得税 など
なお、マンションの購入価格の建物分については減価償却する必要があります。
減価償却費の計算は以下となります。
減価償却費 = 建物分購入価格×0.9×償却率（0.015）×経過年数（所有していた年数）
②譲渡費用とは
譲渡費用とは、売却時にかかった諸費用のことです。
譲渡費用として該当するものは以下があります。
・売却時の仲介手数料
・売却時の印紙税 など
（２）税率について
税率は所有期間によって変わります。
以下の表をご覧ください。
| 区分 | 税率 |
| 短期譲渡所得（所有期間5年以下） | ３９．６３％ |
| 長期譲渡所得（所有期間5年超） | ２０．３１５％ |
また、10年超所有していたマイホームを売却する場合は税率が軽減されます。
以下の表をご覧ください。
| 譲渡所得金額 | 税率 |
| ６０００万円以下の部分 | １４．２１ |
| ６０００万円超の部分 | ２０．３１５％ |
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３．特別控除や特例について
続いて特別控除や特例について解説します。
売却して利益が発生した場合、要件を満たせば特別控除や特例が利用できます。
また、損失が出た場合でも特例が利用できる場合があります。
それぞれ見ていきましょう。
（１）売却して利益が発生した場合
売却して利益が発生した場合に要件を満たせば、以下の特別控除や特例が利用できます。
・3000万円特別控除
・特定の居住用財産の買換え特例
①３０００万円特別控除
マイホームを売却した場合に要件を満たせば、譲渡所得金額から3000万円控除できます。
要件については以下を確認してください。
②特定の居住用財産の買換え特例
マンション売却で利益が発生しても、売却したマンションより購入したマイホームの価格が高い場合は、繰延することができる特例です。
ただし、繰延した譲渡所得金額は将来の売却する際に加算されるので注意が必要です。
要件については以下を確認してください。
参照：国税庁HP マイホームを売ったときの特例
（２）売却して損失が発生した場合
マンションを売却して損失が発生した場合でも要件を満たせば、以下の特例が利用できます。
・特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
・マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算と繰越控除特例
①特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
マンションが住宅ローン残高よりも下回る価格で売却した場合、その年の他の所得から損失分を相殺できる損益通算が可能です。
しかも、相殺しきれなかった損失は売却した年だけでなく、翌年以後３年間繰り越して控除することができます。
要件については以下を確認ください。
参照：国税庁HP 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）
②マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算と繰越控除の特例
マンションを売却し、新たにマイホームを購入した場合に、売却したマンションに損失が発生したときは、その年の他の所得から損益通算することができます。
また相殺しきれない場合は、翌年以後3年間繰り越して控除することができます。
参照：国税庁HP マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)
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４．まとめ
今回の記事では、確定申告の基礎知識や計算方法、特別控除などの特例について解説しました。確定申告は利益が発生した場合や損失が発生した場合でも特例を利用する場合は行わないといけません。
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