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マンション売却にかかる税金とは?税金の種類や特別控除を解説

コラム

マンションを売却するときには税金がかかります。
実際にどのくらい税金がかかるのか不安に感じていませんか?
今回の記事では、マンションを売却する際にかかる税金について、解説していきます。
税金について知らないと、思わぬ形で売却後に手元のお金が減ってしまうことがあります。
この記事を読んで、マンション売却にかかる税金について把握していただき、安心した不動産売却を実現させましょう。

1.マンション売却にかかる税金は?

マンション売却にかかる税金は主に以下があります。
・印紙代
・登録免許税
・不動産譲渡所得税
それぞれ解説していきます。

(1)印紙代

印紙税は、売買契約書に印紙を貼って納める税金です。
印紙は、切手によく似ており、郵便局などで購入することができます。
売買価格によって貼る印紙の額が変わりますので。納税額について以下をご覧下さい。

売買価格印紙税額
500万円を超え1,000万円以下
1,000万円を超え5,000万円以下
5,000万円を超え1億円以下
1億円を超え5億円以下
1万円 (5,000円)
2万円 (1万円)
6万円 (3万円)
10万円 (6万円)
※2024年3月31日までに作成されるものは印紙税額が( )の金額となります。
引用:国税庁HP 印紙税額の一覧表

上記の売買価格を参考に、売買契約時に印紙を貼る必要があるため、忘れずに用意しておきましょう。
この印紙税を納めないと、必要な印紙の額の2倍の過怠税が課せられることになりますので、注意してください。

(2)登録免許税

登録免許税は、抵当権抹消登記をするときに必要になります。
抵当権とは、マンションを購入した時に住宅ローンを組んだ際、借入れした金融機関が設定する権利のことです。
設定された抵当権を、売却するときには抹消する必要があり、その際に登録免許税が必要になります。

登録免許税不動産個数×1,000円(上限20,000円)

土地・建物それぞれを1個と数えます。
マンションには複数の土地にまたがって建っているものもあります。
例えば、3つの土地にまたがったマンションであれば以下となります。
土地3個+建物1個=4個
4個×1,000円=4,000円
この個数が20個超える場合でも上限額は20,000円となります。

(3)不動産譲渡所得税

不動産譲渡所得税とは、購入した時よりも高く売れた場合に、その所得に対してかかる税金です。
不動産譲渡所得税は以下の計算式で算出できます。

不動産譲渡所得税=譲渡所得金額×税率

不動産譲渡所得税の額を知るためには、まず譲渡所得金額を計算する必要があります。

①譲渡所得金額を算出

譲渡所得金額は以下の計算式で算出できます。
譲渡所得金額=売却価格−(取得費+譲渡費用)
取得費や譲渡費用について解説します。

取得費とは、マンションを購入時の費用で以下が該当します。
・マンションの購入価格
・購入当時の仲介手数料
・購入当時の登記費用
・購入当時の印紙税、登録免許税、不動産取得税 など
参照:国税庁HP 取得費となるもの

なお、マンションの購入価格の建物分については、減価償却して価格を算出する必要があります。
減価償却費の計算は以下となります。

減価償却費 = 建物分購入価格×0.9×償却率(0.015)×経過年数(所有していた年数)
※1年未満の端数は、6月以上は1年、6月未満は切り捨てます。
参照:国税庁HP 「減価償却費」の計算について

マンション購入価格から算出された減価償却費を引いた額が、減価償却されたマンション購入価格となります。

譲渡費用とは、売却時にかかった諸費用のことです。
譲渡費用として該当するものは以下があります。
・売却時の仲介手数料
・売却時の印紙税 など
参照:国税庁HP 譲渡費用となるもの

②税率について

税率は所有期間によって変わります。
以下の表をご覧ください。

区分税率
短期譲渡所得(所有期間5年以下)39.63%
長期譲渡所得(所有期間5年超)20.315%

また、10年超所有していたマイホームを売却する場合は税率が軽減されます。
以下の表をご覧ください。

譲渡所得金額税率
6000万円以下の部分14.21%
6000万円超の部分20.315%
参照:国税庁HP マイホームを売った時の軽減税率の特例

③特別控除や特例について

続いて特別控除や特例について解説します。
以下の特別控除や特例があります。
・3000万円特別控除
・特定の居住用財産の買換え特例
それぞれ解説します。

3000万円特別控除
マイホームを売却した場合に要件を満たせば、譲渡所得金額から3000万円控除できます。
要件については以下を確認してください。
参照:国税庁HP マイホームを売ったときの特例

特定の居住用財産の買換え特例
マンション売却で利益が発生しても、売却したマンションより購入したマイホームの価格が高い場合は、譲渡所得税を繰延することができる特例です。
ただし、繰延した譲渡所得金額は将来の売却する際に加算されるので注意が必要です。
要件については以下を確認してください。
参照:国税庁HP 特定のマイホームを買い換えたときの特例

2.まとめ

今回はマンション売却にかかる税金について解説しました。
マンション売却でどのような税金がかかるのか知っていただいたと思います。
もちろん税金に関することなので、最急的には税理士や税務署に確認が必要です。
ただ、知っておくことでどのくらいの税金が必要になりそうか把握できますので、不安は減ると思います。
弊社は法律事務所と連携しているため、税金や手続き関連のご相談も承っております。