マンション買取は費用をおさえられる売却方法？仲介との違いやできるだけ費用をおさえるコツを一挙ご紹介

1.マンションを売る方法『買取』『仲介』の違いについて
　1-1.売却相手
　1-2.売却が終わるまでの時間
　1-3.売却時の価格
2.マンション買取にかかる費用・手数料一覧
3.マンションを買取で売却するメリット
4.マンション買取でできるだけ費用を抑えるコツ
　4-1.売却のタイミングは所有期間”5年”を超えてから
　4-2.譲渡所得税では特例を利用する
　4-3.事前にリフォームやハウスクリーニングをしない
　4-4.確定申告をする
　4-5.信頼と実績豊富な買取専門業者に依頼する
5.まとめ

マンション売却のとき、選択肢のひとつとなるのが「買取」という売却方法です。

不動産会社に“仲介”として入ってもらい、買主を見つけてもらう方法が一般的と思われがちですが、不動産会社に直接売る“買取”という方法もあります。古いマンションなどは、買取で売った方がお得となるケースも多いため、マンション売却時には「仲介と買取の特徴の違い」を知ったうえで検討しましょう。
また、マンション買取を任せるなら「買取が得意な不動産会社」を選ぶことが、あなたの資産を高く売るためのポイントです。
今回は、マンション買取について、費用や手数料、メリットとともに、“費用をおさえるコツ”も詳しくお伝えしていきます。

1.マンションを売る方法『買取』『仲介』の違いについて

まずは、買取と仲介の大きな違いを見ていきましょう。

1-1.売却相手

買取は、売却相手が不動産会社で「売主⇔不動産会社」という形でシンプルに売却ができます。
一方、仲介は個人が売却相手。それを探すのが不動産会社で「売主⇔不動産会社⇔買主」となります。

1-2.売却が終わるまでの時間

買取は、不動産会社が直接買うので短期間ですが、仲介は「宣伝活動～内覧～契約～引き渡し」と時間がかかります。

1-3.売却時の価格

購入希望者を広く募る“仲介”は、不動産市場の相場で売却できることがあります。一方、買取は、買取後に不動産を再販売して利益を得ることを考えているため、買取時の価格は仲介と比べるとやや低めとなるでしょう。
「不動産買取業者と不動産仲介業者の違い」の詳細はこちら

2.マンション買取にかかる費用・手数料一覧

マンション買取は、不動産会社が直接買うので“仲介手数料”が不要ですが、次のような費用がかかります。

・印紙税・・・売買契約書に貼る
・登録免許税・・・売却する際、住宅ローンが残っていた場合（抵当権が付いていた場合）抹消時にかかる
・不動産譲渡所得税・・・利益が出たときに課税される
・新居への引っ越し代・・・居住中の場合、新居の購入や賃貸、引っ越し代が必要
・住宅ローンの一括返済手数料・・・残債があるときかかるかもしれない手数料

金額や住宅ローンに関する手数料など、個々の状況で何がどのくらいかかるかは異なります。

「マンション売却にかかる税金」の詳細はこちら

3.マンションを買取で売却するメリット

仲介と比べると、マンション買取なら費用や手数料を少なくできるメリットがあります。

たとえば、仲介で売却すると市場での相場をベースに希望の売却価格に近付けることもできますが、その背景で「広告への掲載」「売りやすくするためのリフォーム・ハウスクリーニング」など売るためのコストが増えるでしょう。不動産会社への仲介手数料を売却価格に応じて支払わなければならず、結果的に「思ったよりも利益がでなかった」というケースも少なくありません。

基本的に“現状のまま”で売却ができるマンション買取なら、リフォーム費用などはかかりません。
また、宣伝活動がなく情報が知れ渡らないメリットもあり、「すぐにでも売却したい」「売却を人に知られたくない」といった人におすすめです。

4.マンション買取でできるだけ費用を抑えるコツ

マンションを売るときの費用をお伝えしましたが、少しでも費用をおさえたいですよね。そこで、知っておきたいコツをご紹介します。

4-1.売却のタイミングは所有期間”5年”を超えてから

売却のタイミングを「所有期間5年」をポイントとして考えましょう。

というのも、マンション買取で売却益が出た場合、「所有期間が5年未満なのか・それ以上なのか」で譲渡所得税の額が変わるからです。 そもそも、不動産を売った利益はその年の「所得」、所得税および住民税の対象となります。税額の計算時には、その不動産を何年所有していたかで異なる税率が使われます。

・短期譲渡所得・・・所有期間が5年未満
・長期譲渡所得・・・所有期間が5年を超える

5年に満たず、短期譲渡所得として計算された場合、税率は長期譲渡所得と比べて2倍近くにもなってしまいます。

4-2.譲渡所得税では特例を利用する

実は、買取で得た代金すべてが「利益」ではありません。売却代金から、「不動産を購入したときの費用」や「売却するときの諸費用」を差し引き、残ったのが売却益（利益）となります。
また、売却したマンションが居住用だった場合には”3000万円”を控除する特例があります。
たとえば、「自宅マンションを買取で売ったら利益が1000万円だった」というときは、特例の控除額3000万円に満たないので譲渡所得税はかかりません。「利益が4000万だった」というときは、特例の3000万円を控除した1000万円部分が課税対象となります。
特例を上手に利用して、マンション買取時の費用をおさえましょう。

4-3.事前にリフォームやハウスクリーニングをしない

不動産会社がそのまま買ってくれるとは言え、「調子の悪い設備をそのままに売ると安くなりそう」「せめて水回りだけでもハウスクリーニングをした方がいいかな」と考えるかもしれません。
買取の場合、基本的に不動産会社が「綺麗に手直しして再販する」という目的であなたの不動産を買うので、これらの手間は必要ありません。
まずは、現状のままで不動産会社に相談してみましょう。

4-4.確定申告をする

売却益が出れば、納税のためにもちろん確定申告が必要です。売却益が出なかった場合、確定申告の義務はありません。でも、“節税”のために確定申告をすることができます。
譲渡所得の計算をしたとき、諸経費を差し引いて利益（プラス）が出ないとき、言い換えれば赤字（マイナス）ですよね。この場合、「売却で損をした額」をそのほかの所得から控除できる可能性があり、それによって納税額をおさえられるかもしれません。

4-5.信頼と実績豊富な買取専門業者に依頼する

「買取」の場合、通常なら仲介手数料はかかりません。ただ、買取に慣れていない不動産会社の場合、「当社では買取できないがB社を紹介します」と他社を紹介されることも…。しかし、これが‟仲介”となり、仲介手数料が発生する可能性があるので要注意です。思わぬ支出となるかもしれません。
これを防ぐには、買取が実績豊富な不動産会社に相談することです。
特に、古いマンションは買取を断られるケースや、余計な出費がかさむケースもあります。しかし、過去に売買実績が豊富な不動産会社なら、積み上げてきたノウハウにより、そのような心配もありません。

5.まとめ

マンションを手放す方法には、「不動産会社に仲介で買い手を見つけてもらう方法」と「不動産会社に直接買取してもらう方法」の2つがあります。ただ、「普通で売り出しても買い手が見つかりにくい古い物件」なら、買取の方がおすすめです。
また、同じ“買取”でも不動産会社によって売却価格は変わります。
一般的な不動産会社では、買取実績が少なく、買取額が低くなるケースもあるのです。
一見、築年数が古く、価値がなさそうに感じる物件でも、買取実績が豊富な不動産会社ならあなたの資産を大切に評価してくれるでしょう。

私ども、リアルリンク・アネックスでは、古いマンションの買取をメインに行っています。これまで、多くのお客様のご相談をお受けしてまいりました。

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