マンション購入に必要な住宅ローン基礎知識は?借入後の売却方法も解説!

2022.02.10

1.住宅ローンの基礎知識
 2.住宅ローン返済中の家を売る方法
 3.住宅ローンが払えない時の売却方法
 4.まとめ

マンションを購入される方の多くが住宅ローンを利用します。
ただ、マンションの購入時には高額な住宅ローンを組むため、不安を感じることも多いのではないでしょうか。
今回は、マンション購入時に必要な住宅ローン基礎知識を解説します。
またマンション購入後、住宅ローンが残っている状態で将来売却することもあるかもしれません。
その場合についても合わせて解説していきます。

１．住宅ローンの基礎知識

住宅ローンへの不安を少なくするためには、正しい基礎知識を得ることが大切です。
住宅ローンは借り入れをする額も大きく、長い期間をかけて返済することがほとんどなので、不安も大きいはずです。
まずはしっかり基礎知識を確認するところから始めましょう。

（１）借り入れするまでの手順

基礎知識の第一歩として、住宅ローンを借入する際の手順を解説していきます。
マンションを購入する時の流れに沿って確認していきましょう。
【マンション購入の流れと住宅ローン借入の手順】
1.マンション探し・内見
↓
2.気に入ったマンションに購入申込み
①（銀行へ事前審査の申込み）
↓
3.売買契約締結
②（銀行へ本審査の申込み）
↓
③（銀行と金銭消費貸借契約締結）
↓
4.マンション引き渡し
④（住宅ローン融資実行）

①銀行へ事前審査の申込み

マンション購入の契約をする前に、銀行で借り入れできるかどうか事前審査を行います。
この事前審査が通らないと住宅ローンが借り入れできません。
借り入れできるかどうかは銀行の判断となりますが、銀行によって要件があります。
一般的に通りにくいケースは以下のようなケースです。
・転職して１年未満
・物件価格に対して年収が低い（借入目安額は年収の6〜７倍程度）
・他に大きな借入やクレジットカードの延滞歴がある
事前審査結果については、審査提出からおおよそ3日〜１週間程度です。
事前審査やこのあと解説する本審査は複数の銀行へ申し込みすることが可能です。
一般的には、マンションを仲介してくれる不動産会社が銀行の紹介や事前審査の窓口となって手続き案内をしてくれます。
ただ、不動産会社の都合が良い銀行を紹介されるケースもあるので、ご自身でも下調べしておくことをおすすめします。

②銀行へ本審査の申込み・承認

事前審査が承認されれば、その後に本審査へ進みます。
本審査には売買契約書などが必要になるため、本審査の手続きマンション購入の売買契約締結後です。
事前審査が通っていれば本審査が通る可能性は非常に高いですが、健康上の問題などで否認される場合もあります。
本審査の検査結果については、およそ10日〜2週間程度です。
本審査の申し込みおよび、金銭消費貸借契約も一般的に、対面での申込手続きとなりますが、最近では郵送で手続きを行ってくれる銀行も増えています。

③銀行と金銭消費貸借契約締結

本審査が承認されたあとは、銀行と金銭消費貸借契約を締結します。
金銭消費貸借契約と聞くと難しいそうと感じるかもしれませんが、わかりやすく言うと、お金の貸し借りの契約で、金消契約と略されることが多いです。
金消契約は、このあと行われる住宅ローン融資実行の1〜2週間前までに締結するのが一般的です。

④住宅ローン融資実行

最後に住宅ローンの融資実行です。
マンションの引き渡し時に司法書士と登記の手続きを済ませてから融資実行されます。
ここで注意するポイントは、融資額は銀行の諸費用額を引いた額になることです。
例えば、融資額が3000万円で銀行への諸費用に100万円かかったとすると、口座に振り込まれるのは2900万円になります。
売主に3000万円支払わないといけないのに、支払いできないとならないように注意しましょう。

（２）金利タイプの種類

全体像を確認できたところで、ここからはもう少し細かい内容を見ていきましょう。
まずは金利タイプについてです。
銀行の金利タイプには以下の2種類があります。
・固定金利
・変動金利

①固定金利

固定金利は、借入期間中同じ金利が適用され続けるタイプの金利です。
将来金利が上昇する可能性を考えると固定金利の方が有利ですが、このあとの変動金利と比べると金利は高いです。

②変動金利

変動金利は固定金利と違い、定期的に金利が見直されるタイプの金利です。
金利は半年ごとに見直され、金利の上下で返済額が増減します。
ただ、返済額が半年ごとに変わるわけではなく、返済額は5年間変わりません。
もし金利が大幅に上がったとしても返済額の1.25倍が上限となっています。
金利上昇してしまうと、金利が見直されてしまうデメリットはありますが、固定金利に比べると金利は低く設定されています。

（３）住宅ローン諸費用

住宅ローンに必要な諸費用はおよそマンション購入価格の5％〜10％程度となります。
諸費用は主に以下があります。
・融資事務手数料
・ローン保証料
・印紙
・火災保険料

①融資事務手数料

銀行へ支払う事務手数料です。一般的には3万円〜6万円程度です。

②ローン保証料

保証会社へ支払う費用です。
住宅ローン借入後に、万が一返済ができなくなってしまった場合、銀行に対して保証会社が代わりに返済してもらうことになるため、必要な費用となります。

③印紙

銀行と締結する金銭消費貸借契約に必要な印紙の費用です。
融資額によりますが、2万円〜6万円が多いでしょう。

④火災保険料

万が一災害が起こってしまった場合のために、住宅ローンを借入するときは基本的には加入しないといけません。商品内容にもよりますが、10〜20万円前後となります。

２．住宅ローン返済中の家を売る方法

住宅ローンの返済中でも、物件を売却することは可能です。
その場合は、マンションが売れた売買価格から残っている住宅ローンを返済します。
現在の借入残高が売却価格よりも多い場合は、自己資金を捻出する必要が出てきます。
例えば、現在の借入残高が3000万円で、売却した価格が2800万円だった場合、借入残高を完済するためには200万円の自己資金が必要になるということです。
この200万円が捻出できない場合は基本的には銀行の承諾なく売却することができませんので、注意が必要です。

３．住宅ローンが払えない時の売却方法

住宅ローンが払えなくなってしまった場合でも競売になる前に銀行の了承を得て、不動産市場で売却することが可能です。このことを任意売却といいます。
任意売却するメリットは競売と違い、引っ越し費用が捻出できる可能性があることや、引越し日の調整ができることです。
住宅ローンの支払いが厳しい場合は、事前に銀行へ相談しましょう。

４．まとめ

今回は住宅ローンの基礎知識や将来売却する場合の方法などを解説しました。
住宅ローンは人生で何度も利用するものではないため、今回の記事を参考にしっかり基礎知識を把握しておきましょう。
また、さまざまなライフスタイルの変化から、お持ちの物件を売却することがあるかもしれません。
弊社であればローンが残っている物件でも買取可能なため、お気軽にご相談ください。